报告核心观点 2025年REITs发行数量与去年同期持平但规模下降，二级市场整体平稳且涨幅领先股票指数，不同类型表现分化，处于密集分红期且分红收益率较高，各类型REITs有不同投资价值，市场受多项政策支持发展[1][2][3][40] 发行市场 本期发行情况 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT正在发行，规模预计13.67亿元，1只保障房REITs扩募项目获批待发行 [1][6] - 2025年已发行6只REITs，数量与去年同期持平，规模100亿元，较去年同期降35%，涉及五种底层资产类型 [1][6] - 2025年发行的6只REITs平均配售比例仅0.7%，前5只平均首日涨幅29.6%，第6只南方顺丰物流REIT首日涨13.5% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所共受理18单REITs储备项目，其中扩募项目6单，获批1单保障房扩募项目 [11] - 本期新增1单消费基础设施项目，2单数据中心、清洁能源首单扩募及首发产业园项目状态更新 [11] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 6单 [11] 二级市场 市场概况 - 南方顺丰物流REIT于4/21上市，首日涨幅13.53%，市场产品65只，规模1912亿元，产权REITs规模高于特许经营权REITs [2][12] - 本期REITs市场微涨0.22%，好于主要股票指数，4月7日A股大跌时REITs市场跌幅不到1% [2][14] 不同类型表现 - 产权REITs微涨0.25%，仓储物流和产业园跌幅超1%，保障房和消费基础设施涨幅超2% [14] - 特许经营权REITs微涨0.19%，水利设施和供热设施涨幅超2% [14] - 今年以来REITs市场涨幅12.18%，产权REITs涨幅14.50%，消费基础设施REITs表现最好；特许经营权REITs涨幅9.93%，生态环保REITs涨幅最小 [2][14] - 过去一年保障房和消费基础设施涨幅近50%，仓储物流、收费公路和生态环保涨幅不到10% [14] 交易活跃度 - 本期REITs交易活跃度较上期明显下降，保障房、消费基础设施、清洁能源等活跃度降幅大，供热设施活跃度提升 [15] - 本期REITs整体换手率较上期下降，高于沪深300和中证红利，低于中证500 [15] 分红情况 本期及2025年分红 - 本期9只REITs分红，金额6.18亿元，虽较上期下降但仍处密集分红期，2025年共分红22.49亿元，分红收益率1.39%，高于股票市场 [26] - 2025年特许经营权REITs分红14.81亿元，收益率1.82%；产权REITs分红7.68亿元，收益率1.02%，低于前者但高于中证红利指数 [26] 过去一年及成立以来分红 - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs，清洁能源和收费公路REITs收益率超10%，生态环保超7%；产权REITs收益率4.69%，低于中证红利指数 [26][28] - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权REITs高于产权REITs，产业园和保障房成立以来分红比例低于90% [28] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，估值（P/可供分配金额）为26.45，高于沪深300和中证红利，低于中证500，仓储物流REITs估值低，保障房REITs估值高 [32] - 经营角度，估值（P/EBITDA）为25.47，低于P/可供分配金额，消费基础设施REITs估值最低 [32] - 过去一年实际分红计算的REITs股息率为4.74%，以可供分配金额计算产权类REITs股息率为4.65%，仓储物流REITs股息率最高 [33] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，清洁能源REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs，收费公路REITs最低 [36] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [36] 主要政策 - 2025年多部门出台政策支持文化旅游、新型基础设施、消费等领域项目发行REITs，推动市场建设、扩围扩容 [40][42]