报告核心观点 - C-REITs市场历经探索培育、试点和常态化发行三阶段 目前正从“规模扩张”转向“质量提升” 有望成为驱动经济高质量发展、构建不动产金融新循环的核心工具 [4][9] C-REITs发展历程回顾 - C-REITs市场建设逐步完善 按发展历程可分为探索培育、试点和常态化发行三阶段 截至2025年4月21日 已上市REITs共65只 总市值达1909亿元 [9] - 探索培育阶段（2004 - 2019年）国内REITs市场主要以类REITs形式逐步发展 未形成专项法规 产品采用“专项计划 + 私募基金”双SPV结构 属非标准化探索 [14][15] - 试点阶段（2020 - 2024上半年）推进公募REITs试点 监管体系迅速完善 形成“发改委遴选项目→证监会注册→交易所审核”的联合监管机制 截至2024年6月末 全市场C - REITs产品约40只 累计募资规模突破1200亿元 [19][20] - 常态化发行阶段（2024年下半年至今）发改委发布1014号文 标志进入常态化发行阶段 政策优化空间 扩大资产范围 简化发行程序 收缩PPP项目范围等 [21][22] C-REITs监管体系及申报规则 - REITs产品架构采用“公募基金 + 资产支持证券（ABS）”双架构模式 监管逻辑围绕分层穿透管理与权责清晰化展开 [38] - REITs监管机构体系主要包括发改委、证监会、交易所及行业自律组织 各机构分工明确 共同监管C - REITs市场 [42] - REITs监管制度框架由法律法规、部门规章及业务规则构成 层级分明 实现监管规则全覆盖 [45] - REITs申报规则呈现“宽准入、严合规、强约束”特点 申报范围扩容与细化 准入条件强调项目权属清晰 项目合规性审核是核心环节 通过后有净回收资金用途和信息披露等约束性规则 [48][49][50] C-REITs发行流程 - 发行流程分为前期准备、申报审核、注册发行、上市管理四大阶段 各阶段以监管合规为核心 兼顾市场化运作 形成“投资 - 运营 - 退出”闭环 [52][53] - 前期准备阶段原始权益人筛选优质资产、完成合规性评估并组建专业团队 核心是资产合规性核查 还需完成方案设计和文件准备 [57] - 申报审核阶段由发改委与证监会“双审联动” 重点核查资产合规性及现金流稳定性 申报材料有7大部分 不同阶段PPP项目有不同合规要求 [58] - 注册发行阶段由基金管理人和资产支持证券管理人提交注册材料 完成监管问询修订后定价配售 实现资金募集、基金与资产支持证券备案 [61] - 上市管理阶段通过二级市场交易提供流动性 执行强制分红、资产扩募及持续信息披露 存续期管理包括运营、扩募、退出与监管 [67] C-REITs常态化发行的意义 - 优化市场生态 推动多层次REITs市场体系构建 [68] - 重构不动产行业的资金循环与商业模式 推动行业向“轻资产、强运营”的可持续模式转型 [68] - 盘活存量资产 引导社会资金向新兴产业和基础设施领域配置 助力宏观经济转型 [68]