报告行业投资评级 - 重申对华润置地、中国海外、绿城中国、中国金茂和龙湖集团的买入评级 [3] 报告的核心观点 - 考虑关税措施升级负面影响及政策支持缓冲尚需时日，下调行业和覆盖范围内开发商预测，但预计贸易战仅带来波折而非逆转，若地缘政治不利因素推动结构性改革，将利好长期前景 [1] - 自中美关税提高，房地产行业表现相对领先，预计覆盖范围内开发商估值将回升，央企开发商盈利能力复苏将领先行业 [3] 根据相关目录分别进行总结 预测调整 - 行业方面，预计二手房市场卖家挂牌价与买家意愿成交价差价扩大，短期内销量收缩，将2025 - 2027年二手房销量预测下调13%，价格预测下调2%；一手房市场价格相对有韧性，但开发商项目去化率不及近期高点，将2025 - 2026年销量预测平均下调6%，房地产投资预测下调2%，并下调竣工面积预测 [2] - 覆盖范围内开发商方面，将2025 - 2027年核心每股盈利预测温和下调4% - 6%，基于净资产价值的12个月目标价格平均下调3% [2] 城市层面展望 - 近期中美关税争端对中国GDP产生不利影响，高盛经济学家将2025E - 2026E GDP增长预测下调50bp至4.0%/3.5% [6] - 评估约60个受监测住房市场，出口依赖型沿海城市在关税升级下面临挑战，一线城市和关键产业集群城市经济和就业市场更稳定；与2018年相比，当前房地产市场近期更脆弱；沿海与内陆城市偏好大致中性；长三角沿海市场和西部内陆城市表现突出；城市间表现分化将持续 [7][8] 行业预测更新 - 下调2025E - 2027E行业预测，预计一手房市场2025 - 2026年销量、销售额、均价等指标下降，2027年趋于平稳；二手房市场2025 - 2026年销量、销售额下降，2027年回升 [11] 二手房市场 - 预计二手房市场买卖价差扩大，销量收缩，2025E - 2027E二手房销售面积平均下调13%；价格方面，2025E - 2026E均价下调7%/4%，2027E起趋于平稳 [13][14][16] - 二手房与一手房市场竞争关系在核心区域高端新房项目上有所缓解 [18] 一手房市场 - 下调房产销售预测，考虑销售去化率下降和开发商流动性紧张，减少房地产投资；新开工项目下行风险有限，预计2026E - 2027E相对有韧性 [21][22] - 2025E - 2026E销售面积平均下调6%，销售额下降13%/8%，2027年趋于平稳；2025E - 2026E竣工面积平均下调13%；2025E - 2027E房地产投资平均下调2% [23] 覆盖开发商预测与估值 - 覆盖开发商土地储备更集中于核心城市，有望推动销售和利润率更快恢复；买入评级开发商在土地收购质量和数量上表现更优 [32][43] - 下调覆盖开发商合同销售和每股收益预测，预计国企合同销售未来三年稳定增长，民企到2027E较2024年平均下降约30%；2025E - 2027E每股收益预测下调4% - 6%；2025E净资产价值和12个月目标价格平均下调2%/3% [47] 风险回报分析 - 自关税提高以来，覆盖开发商表现相对领先，当前风险回报仍具吸引力；覆盖开发商股价自贸易紧张以来平均上涨7%，当前股价仍隐含平均30%的库存减记 [52][54][59]