报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，量价脉冲虽季节性回落，但仍维持一定韧性 [6] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策迎来宽松窗口，后续关注节奏问题 [6] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视 [6] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [6] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-1.13%，相对沪深300的超额收益为-1.51%，行业排名相对靠后（30/32）；年初至今长江房地产指数-3.74%，相对沪深300的超额收益为+0.02%，行业排名相对靠后（22/32） [7] - 本周板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类部分标的上涨 [7] 政策 - 中央政治局会议提及加大高品质住房供给和优化存量收储等；厦门发布房票新政 [8] - 中央政治局会议提及加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造；加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势 [8] - 厦门发布房票新政，旨在扩大房源选择范围，提高房票使用的灵活性和兑付效率，被征收人可自主选择购买房源库内的新房、竞配建房、安置房和二手房，但仅购买新房、竞配建房可享受购房奖励，房票核发之日起6个月内购房奖励5%，第7 - 12个月内购房奖励2% [8] - 四川取消普通住宅和非普通住宅标准，普宅增值额未超过20%的，继续免征土地增值税 [8] 销售 - 样本城市二手同比仍在高位，新房同比继续回落 [9] - 37城新房成交面积四周滚动同比-6.8%，增速较上周-3.3pct，19城二手房四周滚动同比+20.1%，增速较上周-2.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.0%，19城二手房累计同比+29.3% [9] - 4月截至25日，37城新房成交面积当月同比-9.8%，19城二手成交当月同比+18.8%，12城新房及二手合计当月同比+7.7% [9] 当周热点 - 政治局会议“适度积极”的产业政策定调符合理性预期，但低于偏乐观预期 [10] - 二季度政策的关键线索，一是优化存量商品房收储，可能指向资金成本更低的结构性工具；二是加大高品质住房供给，可能包括核心城市的高端改善和相对广泛的高得房率 [10] - 加大高品质住房供给，本质是在总量供求关系偏弱的背景下，逐步打开增量市场空间，对于提振消费需求和稳定土地财政有积极意义 [10] - 住房是投资品，均衡视角下理应遵循普遍的资产定价逻辑，即租金回报率较无风险利率要有一定溢价，这是理解房价趋势的参照系 [10] - 住房也是消费品，旧的产业库存和社会库存属于老消费，很难脱离供给过剩、人口红利和收入预期的综合压力，但高品质住房属于新消费，这是理解结构分化的逻辑基础 [10] - 核心城市高端改善产品是对历史缺口的补偿，将定价权还给市场之后，稀缺性和产品力自然会有一定溢价，价格带会更趋于合理；相对广泛的高得房率产品，本质是间接下调实际地价，回馈开发商和消费者，产证层面的单价会有一定上涨；但高品质供给也是供给，难免对低层次供给造成挤压 [2][10]