报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级）[5] 报告的核心观点 - 2025年一季度房地产板块公募持仓低配幅度缩小，住宅开发市值回升，优质民企获增持，资金风险偏好修复，沪深港通呈现“北上降，南下增”态势；4月新房、二手房同比增速转弱；政策表态促进房地产行业止跌企稳，基本面拐点或将近，建议关注不同类型企业投资机会[1][2][3][5] 根据相关目录分别总结 本周观点 公募持仓 - 2025年一季度房地产板块公募基金持仓总市值548.4亿元，环比降1.98%，持仓市值占比0.79%，环比降0.03个百分点，持仓占比连降两季度；配置比例排名第10，较2024年四季度降1名；持仓相对标准行业配置比例低配0.49个百分点，低配幅度较上季度缩小0.06个百分点[10] - 细分赛道中，2025Q1住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别为138.1、3.1、52.6、5.9亿元，环比上期分别变化+7.19%、-52.14%、+1.78%、-20.30%[10] 重仓股 - 2025年一季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为0.5亿元，较2024年四季度降75.05%；持仓市值前五个股为保利发展、招商蛇口、滨江集团、万科A、金地集团，持仓市值占板块比重合计达27.95%，环比提升2.85pct[18] - 持仓数量占流通股比重增幅前5个股为滨江集团+2.92%、金地集团+1.77%、华发股份+1.63%、海南机场+0.81%、招商蛇口+0.55%，减仓数量占流通股比重前5个股为万业企业-2.01%、招商积余-1.85%、城建发展-1.58%、上海临港-0.92%、新城控股-0.30%[19] - 持仓市值方面，滨江集团、金地集团、海南机场持仓市值增长最多，对板块持仓市值增长的贡献度分别为1.96%、0.71%、0.44%，保利发展、万业企业、陆家嘴本期持仓市值出现较多下降，对板块持仓市值增长的贡献度分别为-0.57%、-0.54%、-0.51%[19] - 一季度公募基金合计重仓39家房企，环比上期降3家；平均每家房企获14只基金重仓，环比上期降1只；持仓市值TOP15的地产股中，平均获32只基金持仓，环比减少3只；15家房企获增持，增持基金数量变化前三为金地集团（+12只）、滨江集团（+12只）、新城控股（+11只）；24家房企受减持，前三为保利发展（-28只）、城建发展（-17只）、招商蛇口（-11只）[20] 沪深港通 北上资金 - 2025年一季度北上资金中房地产持仓总市值为127.7亿元，环比降22.09%；港股通持仓市值Top5分别为保利发展（29.0亿元）、招商蛇口（13.9亿元）、万科A（11.5亿元）、张江高科（7.4亿元）、大名城（7.4亿元），合计持股市值达69.1亿，占地产板块投资总市值的54.07%，占比环比上期减少1.67pct[33] - 北上资金持仓市值增持前5分别为滨江集团、新湖中宝、招商积余、海南机场、大名城，其持股市值占地产板块比重分别提升3.22pct、1.63pct、1.24pct、1.19pct、0.66pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为滨江集团（1.19pct）、招商积余（1.05pct）、黑牡丹（0.26pct），降幅前3分别为我爱我家（-1.57pct）、华夏幸福（-1.15pct）、金地集团（-1.14pct）[34] 南下资金 - 2025年一季度南下资金中房地产持仓总市值为880.0亿元，环比增长8.59%；港股通持仓市值Top5分别为华润置地（161.6亿元）、中国海外发展（82.7亿元）、碧桂园服务（68.0亿元）、万科企业（62.9亿元）、融创中国（58.2亿元），合计持股市值达433.4亿，占地产板块投资总市值的49.25%，占比环比上期减少0.64pct[40] - 南下资金持仓市值增持前5分别为华润万象生活、华润置地、中国海外发展、碧桂园服务、建发国际集团，其持股市值占地产板块比重分别提升1.43pct、1.27pct、1.18pct、0.60pct、0.40pct；持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为融创中国（2.23pct）、恒大物业（1.45pct）、华润万象生活（1.04pct），降幅前3分别为碧桂园（-2.73pct）、建业新生活（-1.39pct）、雅居乐集团（-1.39pct）[41] 投资建议 - 政策表态促进房地产行业止跌企稳，基本面拐点或将近，增量政策预期持续；交易端市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更顺畅[47] - 配置方向建议优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介受益存量交易景气度提升；低估值优质非国企及地方型企业受益政策弹性空间或更大[47] - 标的方面，建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业[47] 成交概览 新房市场 - 4月19日 - 4月25日，60城商品房成交面积为213万平，移动12周同比增速为-2.62%，增速较上期提升6.41pct；月度同比-12.65%，相较上月下降13.21pct[53] - 一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为62、130、21万平，移动12周同比增速分别为+9.53%、-5.99%、-6.08%，增速较上期分别变化+9.49pct、+5.16pct、+8.38pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅收窄，一线增幅扩大[53] 二手房市场 - 4月19日 - 4月25日，17城二手房成交面积为227万平，移动12周同比增速为+43.40%，增速较上期提升9.69pct；月度同比+18.76%，相较上月下降20.31pct[61][62] - 一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为52、165、10万平，移动12周同比增速分别为+50.90%、+42.45%、+23.54%，增速较上期分别变化+9.76pct、+9.71pct、+8.76pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下增幅扩大[62] 土地市场 - 4月14日 - 4月20日，全国土地成交建筑面积为1314万平，滚动12周同比增速为-17.10%，较前期下降2.60pct；一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为30、285、998万平，滚动12周同比增速分别为+2.76%、-11.19%、-21.17%，增速较上期分别提升+16.53pct、-5.35pct、-2.44pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅扩大，一线增幅扩大[70] - 全国土地成交金额达到107亿元，滚动12周同比增速为+0.83%，较前期下降7.59pct；一线、二线、三线城市分别为7、19、81亿元，滚动12周同比增速分别为17.37%、9.16%、-20.13%[70] - 全国土地成交平均溢价率为4.27%，滚动12周同比增速为+5.36pct；一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、0.99%、5.45%，滚动12周同比增速分别为7.75pct、7.7pct、-0.99pct[70] 本周融资动态 - 2025年4月19日 - 2025年4月25日，房企共发行境内债券15只（其中12只为国企发行），境内债发行金额合计60.3亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）[75] - 2025年4月（数据截至2025年4月25日），地产债境内、境外债券发行额分别为432.88亿元、0亿元，当月偿还额分别为498.69亿元、264.37亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-65.81亿元、-264.37亿元[75] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 A股市场 - 本周申万房地产指数-1.31%，较上周下跌4.71pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数1.69pct[4][86] - A股涨幅前三个股分别为天保基建+22.68%、*ST全新+16.23%、卧龙地产+9.93%；跌幅前三个股分别为荣丰控股-21.24%、中交地产-11.51%、大名城-9.36%[86] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数+1.71%，较上周下降1.44pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数1.03pct；克而瑞内房股领先指数为0.05%，较上周下跌1.93pct[4][91] - H股涨幅前三个股分别为弘阳地产+11.32%、金地商置+9.96%、融信中国+8.70%；跌幅前三个股分别为建业地产-16.10%、港龙中国地产-4.26%、新城发展-3.85%[91]