报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中央到地方推动“好房子”建设顺应市场规律，当前房地产市场以改善性住房需求为主要增长动力，“好房子”上市利于楼市止跌回稳，但新规会冲击存量项目，推进需因城施策、循序渐进 [1][7] - 3月新房和二手房成交价格回稳态势巩固，成交量边际改善，楼市“小阳春”如期而至；土地市场缩量提质，新开工低位运行，库存转降但需进一步降低；3月房企境内债券市场发行规模不大，短期内新增违约风险可控，二级市场交易热度提升 [8][9][13] 根据相关目录分别进行总结 市场需求 - 2025年一季度购房需求由二房、三房向四房迁移，前两者成交套数占比较上年同期分别下降1.1个和1.7个百分点，四房产品同比增加2.1个百分点，成交套数占比首超三成；110 - 140平方米、140 - 180平方米以及180平方米以上产品市场份额分别同比提升0.8个、0.5个和0.1个百分点 [2] - 3月商品住宅价格虽下行但同环比跌幅缩小，70个大中城市中有24个城市环比上涨，一线城市整体环比上涨0.10%，二线城市整体环比持平；3月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别缩小至1.55%和2.32%，环比分别增加3.51%和2.72%，前3月累计销售面积及销售金额降幅较前2月分别收窄2.1个和0.5个百分点；4月前20日30个重点城市商品房成交量同比减少4%，预计4月市场销售呈弱复苏态势 [9] “好房子”情况 - “好房子”具安全、舒适、绿色、智慧四个主要特点，“第四代住宅”最接近其定义，各地政府从多方面出台政策促进其发展，很多二三线城市及深圳、广州已推出新规，北京部分区域执行，上海暂未推出；2025年2月“第四代住宅”在多个核心二线城市落地，去化及销售价格优于同区域非新规项目，但目前无统一技术标准，部分项目交付及实用效果未达预期 [6] 土地市场 - 3月土地市场缩量提质，单月成交规模创近年新低，但溢价率同环比上升，核心城市维持高热度，北京、上海等城市3月平均溢价率超20%；3月“地王”频出，如上海静安地块等成为新“地王”，原因包括政府提高供地质量、取消土拍限价等 [10] 新开工与库存 - 3月新开工量维持较低水平，竣工量同比下降，截至3月末，商品房待售面积环比转降，但仍处历史高位，库存亟待降低；1 - 3月房地产开发投资规模同比下降9.9%，降幅较上月略微扩大；3月商品房销售同比降幅减小，房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款和定金及预付款的占比有所上升 [10] 二手房市场 - 3月70个大中城市二手住宅价格同比降幅略有缩小，环比降幅为近一年最小，环比未下跌的城市增加至14个，一线城市除广州外均环比上涨；30个重点城市3月二手房成交量同环比分别增长21%和50%，前3个月累计成交面积同比增长22%，一线城市二手房成交量维持高热，二线城市除宁波和福州外多数正增长，三四线城市疲软 [11][12] 债券市场 - 3月房企无境外债发行，境内债券融资规模不大，民营企业滨江集团和新希望五新分别发行一笔境内中期票据和公司债，同期未新增违约或展期主体；4月27日至5月末房地产企业境内债整体到期规模339.50亿元，主要为央国企和民企，部分未出险房企少量债券即将到期且已发布兑付安排公告；境外市场主要是前期违约或展期的房企境外债到期，万科面临一笔4.23亿美元的美元债券到期，市场对其兑付信心较足 [13] - 3月，房企境内债券日均交易量环比上升，成交热度提高，投资类地产债券收益率与2月相比无明显变化，高收益地产债平均成交价环比略有上移；近一个月中资房企债券交易价格整体微涨 [13]