报告行业投资评级 - 强大于市 [1] 报告的核心观点 - 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降；土地市场同环比均量价齐跌，溢价率环比下降、同比上涨；房企国内债券发行量同环比均下降；板块收益有所下降 [7] - 4月25日中央政治局会议提出加力实施城市更新行动、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策、持续巩固房地产市场稳定态势；地方层面，4月23日厦门房票使用范围扩大至二手房，促进市场库存去化 [7] - 政策切实落地与实际效果更为关键，若二季度相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”有望进一步巩固；建议关注基本面稳定、销售和土储占比高的房企，销售和拿地有突破的“小而美”房企，经营或策略有增量变化的房企，受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 重点城市新房成交情况：40个城市新房成交套数环比上升0.7%、同比下降22.4%，成交面积环比上升0.9%、同比下降23.0%；一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为3.9%、3.8%、 -7.4%，同比增速分别为 -23.3%、 -20.5%、 -25.7%；成交面积环比增速分别为4.0%、5.9%、 -11.5%，同比增速分别为 -30.5%、 -11.9%、 -34.1% [18] - 重点城市新房库存情况：12个城市新房库存套数环比增速为 -0.04%、同比增速为 -16.1%，库存面积环比增速为 -0.1%、同比增速为 -17.2%；一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为 -0.2%、0.1%、 -0.3%，同比增速分别为 -14.6%、 -25.0%、 -3.9%；库存面积环比增速分别为0.1%、0.1%、 -0.2%，同比增速分别为 -16.7%、 -21.4%、2.1%；12个城市新房库存套数去化周期环比下降1.3个月、同比下降7.0个月，库存面积去化周期环比下降0.6个月、同比下降10.5个月；一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比分别下降1.7、0.5、0.9个月，同比分别下降5.9、9.0、31.6个月；库存面积去化周期环比分别下降0.9、0.3、0.7个月，同比分别下降9.3、11.2、33.2个月 [30][42] - 重点城市二手房成交情况：18个城市二手房成交套数环比下降1.6%、同比上升6.9%，成交面积环比下降1.2%、同比下降6.6%；一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为 -1.2%、 -0.2%、 -8.0%，同比增速分别为23.2%、1.4%、 -9.0%；成交面积环比增速分别为 -1.3%、2.1%、 -10.5%，同比增速分别为31.1%、 -28.1%、 -3.0% [50] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场情况：百城全类型成交土地规划建筑面积环比下降34.6%、同比下降42.6%，成交土地总价环比下降55.5%、同比下降69.9%，成交土地楼面均价环比下降32.0%、同比下降2.1%，百城成交土地溢价率环比下降2.1个百分点、同比上升0.4个百分点；一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 -59.7%、 -61.0%、 -20.3%，同比增速分别为 -62.4%、 -63.4%、 -32.5%；成交土地总价环比增速分别为 -76.4%、 -80.0%、 -31.7%，同比增速分别为 -94.3%、 -94.9%、 -39.0%；平均楼面价环比增速分别为 -41.4%、 -48.8%、 -14.4%，同比增速分别为 -85.0%、 -86.0%、 -9.7%；平均土地溢价率环比增速分别为 -5.4%、 -2.9%、 -1.6%，同比增速分别为 -1.9%、 -0.6%、1.0% [64][66] - 百城成交土地（住宅类）市场情况：百城成交住宅土地规划建筑面积环比下降71.3%、同比下降63.2%，成交住宅土地总价环比下降77.8%、同比下降92.3%，成交住宅土地楼面均价环比下降22.8%、同比下降79.2%，百城成交住宅类用地溢价率环比下降3.6个百分点、同比下降0.6个百分点；一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积环比增速分别为 -100.0%、 -74.2%、 -68.2%，同比增速分别为 -100.0%、 -81.0%、 -14.0%；成交土地总价环比增速分别为 -100.0%、 -79.6%、 -59.6%，同比增速分别为 -100.0%、 -95.3%、 -45.0%；二、三线城市住宅类平均楼面价环比增速分别为 -21.1%、27.2%，同比增速分别为 -75.5%、 -36.0%；平均住宅类成交土地溢价率二线城市环比为0.0%、三线城市环比下降4.0个百分点，二线城市同比下降2.4个百分点、三线城市同比上升0.7个百分点 [84][85] 本周行业政策梳理 - 中央：4月18日国务院常务会议指出要持续稳定股市，推动房地产市场平稳健康发展，稳定外贸外资，促进服务消费，扩大有效投资，提振民间投资积极性 [98] - 地方：吉林市支持多子女家庭公积金贷款购房；杭州调整住房契税优惠住房套数查询范围；绍兴发布国有土地计划；厦门扩大房票使用范围；昆明实施三区购房契税补贴；上海杨浦区明确风貌保护项目实施主体遴选方式；郑州延长延迟退休职工公积金贷款期限；东莞调整普通住宅价格标准 [99][100][101] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数收于3295点，较上周上升18.3点，涨跌幅为0.6%；创业板指收于1947点，较上周上升33.2点，涨跌幅为1.7%；沪深300指数收于3787点，较上周上升14.5点，涨跌幅为0.4% [105] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为汽车、美容护理、基础化工，涨跌幅分别为4.9%、3.8%、2.7%；涨跌幅靠后为食品饮料、房地产、煤炭，涨跌幅分别为 -1.4%、 -1.3%、 -0.6% [105] - 房地产板块表现：房地产行业绝对收益为 -1.3%，较上周下降4.7pct，相对收益（相对沪深300）为 -1.7%，较上周下降4.5pct；房地产板块PE为21.39X，较上周下降0.65X [105] - 重点跟踪股票表现：A股涨跌幅靠前为新城控股、绿地控股、华侨城A，涨跌幅分别为 -0.4%、 -1.6%、 -2.8%；涨跌幅靠后为招商蛇口、金地集团、保利发展，涨跌幅分别为 -5.5%、 -5.0%、 -4.8%；港股涨跌幅靠前为旭辉控股集团、碧桂园、美的置业，涨跌幅分别为3.0%、1.1%、0.5%；涨跌幅靠后为越秀地产、建发国际集团、融创中国，涨跌幅分别为 -3.2%、 -2.6%、 -1.9% [112] 本周重点公司公告 - 高管变动公告：中国金茂程永辞任非执行董事等职务；南都物业高强因个人原因无法履职独立董事等职务；远洋服务翟森林获委任非执行董事等职务；珠江股份选举李超佐为董事长等 [117][120] - 经营数据公告：多家公司公布2024年度及2025年第一季度经营数据，如大悦城2024年营业收入同比减少2.7%，归母净利润同比下降103.1%；栖霞建设2025年第一季度商品房权益合同销售金额同比增长173.0%等 [118][122] - 其他重要公告：融创中国与债权人就境外债务重组方案达成一致；世联行转让一号基金份额；荣盛发展进行债务重组；金融街支付债券利息等 [119][124] 本周房企债券发行情况 - 2025年第17周房地产行业国内债券总发行量为130.6亿元，环比下降7.2%，同比下降47.5%；总偿还量为180.7亿元，环比上升106.3%，同比下降32.6%；净融资额为 -50.1亿元 [125] - 本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、北京建工地产、中海地产、湖南建投地产，发行量分别为25.0、15.0、15.0、11.0亿元；债券偿还量最大的房企为华润置地控股、深圳资本运营集团、安居集团，偿还量分别为30.0、20.0、17.2亿元 [125][131] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产 [7] - 关注从2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [7] - 关注经营或策略上有增量或变化的房企，如金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产 [7] - 关注受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳 - W、我爱我家 [7]