报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 报告的核心观点 - 降准降息或已在路上，未来新发房贷利率有望下破3%，货币政策对房地产大周期影响深远，对楼市稳定有积极效果 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度超2008、2014年且尚在途中 [4][50] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][50] - 行业竞争格局改善逻辑适用，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企更受益 [4][50] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合在销售前期反弹时表现更好 [4][50] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [4][50] 根据相关目录分别进行总结 一季度全国新发房贷利率为3.11% - 2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，与2024年四季度接近，相较5年期以上LPR减点约50bp [1][11] - 中央多次提“适时降准降息”，考虑外部环境变化冲击，降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破3% [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.0%，落后沪深300指数2.61个百分点，在31个申万一级行业排名第31名 [1][15] - 本周上涨个股35支，较上周减少27支，下跌股数78支 [15] - 本周房地产股涨幅居前五为大千生态、亚太实业等，跌幅前五为天保基建、*ST匹凸等 [15][20] - 本周重点48家A/H房企中上涨5支，较上周减少10支，涨幅前五为华夏幸福、滨江集团等，跌幅前五为我爱我家、远洋集团等 [15][23][24] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积207.4万平方米，环比提升22.9%，同比提升26.2% [2][25] - 样本一线城市新房成交面积65.8万方，环比+40.5%，同比+32.6%；二线城市91.9万方，环比+9.2%，同比+28.1%；三线城市49.6万方，环比+31.4%，同比+15.7% [2][25] - 4月累计新房成交面积，样本30城17.6万方，同比+27.7%；一线城市7.1万方，同比+37.9%；二线城市7.1万方，同比+54.8%；三线城市3.4万方，同比 -15.7% [27] - 今年累计18周新房成交面积同比，样本30城3462.6万方，同比8.4%；一线城市891.3万方，同比16.8%；二线城市1653.1万方，同比3.3%；三线城市918.2万方，同比10.7% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 受五一假期影响，本周14个样本城市二手房成交面积合计179.3万方，环比下降27.2%，同比增长58.6% [2][33] - 样本一线城市本周二手房成交面积76.5万方，环比 -19.6%；二线城市75.4万方，环比 -37.0%；三线城市27.5万方，环比 -13.0% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积3722.7万方，同比增长36.7%；一线城市1542.2万方，同比+46.5%；二线城市1733.1万方，同比+33.5%；三线城市447.4万方，同比+20.4% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.28 - 5.4）共发行房企信用债9只，环比减少10只；发行规模45.31亿元，环比减少122.37亿元，总偿还量57.96亿元，环比减少166.97亿元，净融资额为 -12.65亿元，环比增加44.6亿元 [3][43] - 本周房企债券发行已披露主体评级以AAA（61.8%）为主要构成 [3][43] - 本周房企债券发行以一般私募债（44.1%）为主要构成 [3][43] - 本周以3 - 5年、1 - 3年（32.7%、29.2%）的债券为主 [3][43] - 本周发行利率有所上升，如25振业集团MTN001 3年期中期票据（+45bp）较之前同类型同期限可比债券利率上升 [45] 本周政策回顾 中央政策及消息 - 2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11% [11][49] - 今年一季度末，个人住房贷款余额38万亿，增加约2200亿元，与去年一季度相比同比多增超2000亿元 [49] 地方性政策及消息 - 武汉提高第二套个人住房公积金贷款最高额度至120万元，鼓励收购二手住房推进以旧换新，二孩、三孩家庭购新房分别发放6万、12万元购房补贴 [49] - 广州南沙区规定特定购房情况可申请入读义务教育阶段起始年级区属公办学位，广州市推行预售商品房“网签即预告”登记新模式 [49] - 上海发布住房公积金新政，灵活就业人员可自愿缴存，不设户籍限制，可申请提取用于购房等，6月1日起施行 [49] - 国家税务总局回应“二套转首套”可抵扣个税，符合条件者每年可享受1.2万元税前扣除额 [49] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [4][50] - 基本面alpha公司包括H股的绿城中国、建发国际集团等，A股的滨江集团、招商蛇口等 [4][50] - 地方国企/城投/化债包括城投控股、城建发展、信达地产 [4][50] - 中介为贝壳 [4][50] - 边际催化为金地集团 [4][50] - 物业跟涨包括华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][50]