报告公司投资评级 - 买入评级 [1][6][9] 报告的核心观点 - 调整碧桂园服务财务预测，利润率下降趋势趋于稳定，未来收入及毛利率更趋稳定，核心利润2025 - 27年可恢复温和增长 [6] - 上调目标价至8.36港元，维持买入评级，因其第三方收入占比领先、业务多元、依赖小，且持有大量净现金可降低股价下行风险 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务模型更新 - 碧桂园服务收盘价6.93港元，目标价8.36港元，潜在涨幅20.6% [1] 股份资料 - 52周高位8.03港元，低位4.08港元，市值22428.95百万港元，日均成交量8.57百万，年初至今变化25.54%，200天平均价5.79港元 [3] 财务数据一览 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万人民币）|42612|43993|47344|51321|55416| |同比增长（%）|3.0|3.2|7.6|8.4|8.0| |核心每股盈利（人民币）|1.17|0.90|0.91|0.95|1.01| |同比增长（%）|-21.4|-22.9|0.4|5.0|6.2| |前EPS预测值（人民币）| - | - |0.71|0.71| - | |调整幅度（%）| - | - |27.4|34.7| - | |市盈率（倍）|5.5|7.2|7.2|6.8|6.4| |每股账面净值（人民币）|10.82|10.95|11.38|11.93|12.57| |市账率（倍）|0.60|0.59|0.57|0.54|0.52| |股息率（%）|4.5|4.6|4.6|4.8|5.1| [5] 公司业务情况 - 2024年物管板块在管收费面积升至10.37亿平方米，循环可持续第三方项目收入占比升至98.9% [6] - 2024年收入439.9亿元，整体毛利率降至19.1%，核心业务收入占比增至87.0%，非业主增值服务收入占1.6% [6] 财务数据（损益表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入|42612|43993|47344|51321|55416| |主营业务成本|(33880)|(35592)|(38567)|(41994)|(45495)| |毛利|8732|8401|8777|9327|9921| |销售及管理费用|(4209)|(4816)|(5079)|(5449)|(5823)| |其他经营净收入/费用|(3431)|(915)|(86)|390|661| |经营利润|1092|2670|3613|4268|4759| |财务成本净额|38|48|53|95|138| |应占联营公司利润及亏损|(51)|(12)|(12)|(13)|(15)| |税前利润|1080|2707|3653|4350|4883| |税费|(563)|(832)|(1122)|(1336)|(1499)| |非控股权益|(224)|(66)|(101)|(121)|(135)| |净利润|292|1808|2430|2894|3248| [10] 财务数据（资产负债简表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物|12637|15337|18766|22263|26072| |有价证券|808|580|580|580|580| |应收账款及票据|21606|23323|25565|27713|29925| |存货|516|613|736|883|1060| |其他流动资产|302|2375|2375|2375|2375| |总流动资产|35869|42228|48022|53815|60012| |投资物业|1305|1698|1698|1698|1698| |物业、厂房及设备|1657|1702|1808|1828|1752| |其他有形资产|426|421|412|401|386| |无形资产|23927|22162|21064|19996|18968| |合资企业/联营公司投资|600|533|521|508|493| |其他长期资产|5459|2509|2509|2509|2509| |总长期资产|33375|29026|28013|26939|25806| |总资产|69244|71255|76035|80754|85818| |短期贷款|729|352|435|865|908| |应付账款|17436|18824|20440|22257|24113| |其他短期负债|8218|9157|9930|10782|11631| |总流动负债|26384|28332|30805|33904|36652| |长期贷款|841|518|1295|952|999| |其他长期负债|3238|3325|3325|3325|3325| |总长期负债|4078|3843|4621|4277|4325| |总负债|30462|32176|35425|38181|40977| |股本|27067|26522|26522|26522|26522| |储备及其他资本项目|9089|10095|11525|13368|15501| |股东权益|36156|36617|38047|39890|42023| |非控股权益|2626|2462|2563|2683|2819| |总权益|38782|39079|40610|42574|44841| [11] 财务数据（现金流量表） |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |税前利润|1080|2707|3653|4350|4883| |合资企业/联营公司收入调整|51|12|12|13|15| |折旧及摊销|1925|1989|2150|2329|2531| |营运资本变动|2248|(249)|(121)|267|235| |利息调整|(38)|(48)|(53)|(95)|(138)| |税费|(1628)|(1046)|(977)|(1229)|(1418)| |其他经营活动现金流|977|510|0|0|0| |经营活动现金流|4615|3873|4664|5636|6108| |资本开支|(690)|(610)|(671)|(738)|(812)| |投资活动|(2777)|(3189)|(478)|(531)|(600)| |其他投资活动现金流|3113|5487|230|281|334| |投资活动现金流|(354)|1687|(919)|(988)|(1078)| |负债净变动|(684)|(699)|860|87|91| |权益净变动|(267)|(545)|0|0|0| |股息|(1255)|(985)|(1000)|(1050)|(1116)| |其他融资活动现金流|(589)|(593)|(178)|(186)|(196)| |融资活动现金流|(2794)|(2822)|(317)|(1150)|(1221)| |汇率收益/损失|(45)|0|0|0|0| |年初现金|11216|12637|15337|18766|22263| |年末现金|12637|15337|18766|22263|26072| [12] 财务比率 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |每股指标(人民币)| | | | | | |核心每股收益|1.171|0.903|0.907|0.952|1.012| |全面摊薄每股收益|1.171|0.903|0.907|0.952|1.012| |每股股息|0.295|0.296|0.297|0.312|0.332| |每股账面值|10.815|10.953|11.381|11.932|12.570| |利润率分析(%)| | | | | | |毛利率|20.5|19.1|18.5|18.2|17.9| |净利率|0.7|4.1|5.1|5.6|5.9| |盈利能力(%)| | | | | | |ROA|0.7|2.6|3.3|3.7|3.9| |ROE|0.8|4.9|6.4|7.3|7.7| |其他| | | | | | |净负债权益比(%)|净现金|净现金|净现金|净现金|净现金| |流动比率|1.4|1.5|1.6|1.6|1.6| |存货周转天数|5.6|6.3|7.0|7.7|8.5| |应收账款周转天数|185.1|193.5|197.1|197.1|197.1| |应付账款周转天数|187.8|193.0|193.5|193.5|193.5| [12] 交银国际房地产行业覆盖公司 |股票代码|公司名称|评级|收盘价(交易货币)|目标价(交易货币)|潜在涨幅|发表日期|子行业| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |17 HK|新世界发展|买入|4.76|6.94|45.7%|2025年03月03日|香港房地产| |778 HK|置富产业信托|买入|4.34|5.86|35.0%|2024年12月12日|香港房地产| |16 HK|新鸿基地产|买入|73.65|96.10|30.5%|2024年09月03日|香港房地产| |823 HK|领展房托|买入|36.35|47.70|31.2%|2024年05月29日|香港房地产| |12 HK|恒基地产|中性|22.00|23.02|4.6%|2025年04月03日|香港房地产| |1109 HK|华润置地|买入|26.25|31.68|20.7%|2025年03月28日|内地房地产| |123 HK|越秀地产|买入|4.70|6.60|40.4%|2024年08月13日|内地房地产| |3383 HK|雅居乐集团|买入|0.46|1.16|154.9%|2023年12月01日|内地房地产| |6098 HK|碧桂园服务|买入|6.93|8.36|20.6%|2025年05月02日|物业服务| |6626 HK|越秀服务|买入|2.88|4.30|49.4%|2025年03月21日|物业服务| |2669 HK|中海物业|买入|5.39|6.30|16.9%|2024年09月05日|物业服务| |3319 HK|雅生活服务|买入|3.01|3.20|6.3%|2024年08月19日|物业服务| |9928 HK|时代邻里|中性|0.51|0.60|17.6%|2023年11月30日|物业服务| [9]