报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3][4][76] 报告的核心观点 - 2024年房地产板块财务报表继续走弱，预计后续仍将总体偏弱、但结构分化 [3][4][76] - 去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，需求侧强调修复居民资产负债表并释放消费，供给侧强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复 [3][4][76] - 近期关税调整背景下，稳地产战略重要性再提升，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [3][4][76] 根据相关目录分别进行总结 24年板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下行 - 2024年板块营收同比-19.3%，较23年-21.6pct，主要因22年销售增速回落；25Q1营收同比-5.0%，较24年度+14.3pct [12] - 2024年净利润同比-2510%，较23年-2468pct，各线房企业绩均值均亏损；25Q1净利润同比-2460%，较24年+50pct [16] - 营收增速24年一线-16%>二线-23.5%>三线-24%，25Q1三线>二线>一线；净利润增速24年二线-246%>一线-321%>三线-11694%，25Q1二线>三线>一线 [8][12][16] 24年毛利率和净利率继续下行，三项费率走高、少数损益比下降、减值提升 - 2024年板块毛利率14.8%，较23年-2.6pct；25Q1毛利率14.4%，较24年-0.4pct [20] - 2024年净利率-8.9%，较23年-9.2pct；25Q1净利率-4.1%，较24年+4.8pct [24] - 2024年三项费用率9.9%，较23年+1.9pct；25Q1三项费用率12.4%，较24年+2.6pct [27] - 2024年少数股东损益占比1.4%，较23年-77pct；25Q1占比-16.7%，较24年-18.1pct [30] - 2024年减值损失占比8.4%，较23年+4.9pct；25Q1占比0.5%，同比-0.0pct [34] - 2024年净资产收益率-7.4%，较23年-8.7pct [38] - 毛利率24年三线18%>二线17%>一线13%，25Q1三线>二线>一线；净利率24年一线-6%>三线-9%>二线-17%，25Q1三线>一线>二线；三项费用率24年一线7%<三线13%<二线15%，25Q1一线房企费用控制优于二三线；少数股东损益占比24年三线79%>二线5%>一线-6%，25Q1三线>二线>一线；减值损失占比24年二线14%>三线10%>一线6%，25Q1二线>三线>一线；净资产收益率24年一线-5%>三线-6%>二线-19% [8][20][24] 24年末净负债率提升，现金短债比下降 - 2024年末资产负债率74.1%，较23年末-0.4pct；25Q1末资产负债率74.1%，较24年末-0.1pct [43] - 2024年末净负债率83.6%，较23年末+11.0pct；25Q1末净负债率87.4%，较24年末+3.8pct [51] - 2024年末现金短债比1.0倍，较23年末-0.4倍；25Q1末现金短债比0.9倍，较24年末-0.0倍 [61] - 资产负债率24年末一线和三线下降、二线上升，25Q1末一线和三线略降、二线略升；净负债率24年末和25Q1末均为二线>三线>一线；现金短债比24年末和25Q1末均为三线>一线>二线 [43][51][61] 24年销售回款增速继续下降，预收锁定率处低位、一线、二线房企相对较高 - 2024年销售回款同比-25.6%，较23年-21.4pct；25Q1同比-8.1%，较24年+17.6pct [67] - 2024年末预收账款锁定率63%，较23年末-6pct；25Q1末锁定率61%，较24年末-1pct [70] - 销售回款增速24年二线-31.0%<一线-23.3%<三线-26.8%，25Q1二线-3.2%>三线-7.1%>一线-10.1%；预收账款锁定率24年末二线0.95倍>一线0.76倍>三线0.46倍，25Q1末二线0.90倍>一线0.78倍>三线0.41倍 [67][70] 投资分析意见 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、低估值修复房企、物业管理相关企业 [3][4][76]