核心观点 - 2025年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年，24年销售投融资均缩量，25年以来销售降幅收窄、投资积极性提升 [1] 经营情况分析 销售 - 2024年百强房企销售规模下降三成，25年1 - 4月降幅明显收窄，24年全口径销售额同比-30.3%，规模超千亿房企仅剩11家，25年1 - 4月全口径销售额同比-7.8% [2][14] - 房企销售权益比例持续回升，24年为73.6%，同比+3.0pct；25年1 - 4月为73.4%，同比+1.8pct，头部房企权益比例更高 [2][23] - 全国新房房价下滑时，百强房企销售均价仍正增长，24年为1.85万元/平，同比+3.1%；25年1 - 4月为2.02万元/平，同比+15.1% [2][25] - 2024年TOP20房企仅15%销售额同比正增长，25年1 - 4月部分非主流房企因优质楼盘推售进入前20，24年滨江集团超额完成目标 [31] - 2025年部分房企给出销售目标和推货计划，如滨江集团计划销售额1000亿元左右等 [32][33] - 行业集中度持续下滑，24年CR5 - CR100权益口径销售额集中度部分下降，25年1 - 3月进一步下降 [39] - 2024年民企销售占比降至不足四成，25年1 - 4月央企和国企权益销售金额同比增速转正 [42] 拿地 - 2024年百强房企拿地量价齐跌，拿地强度基本保持，全口径拿地金额同比-30.6%，拿地强度25.7% [45] - 2025年1 - 4月百强房企拿地量与拿地强度明显提升，全口径拿地金额同比+41.5%，拿地强度39.2% [46] - 2024年百强房企拿地集中度下降，25年1 - 4月回升至62.5%，同比+18.5pct [57][59] - 2024年拿地房企以央国企为主，民企较弱，25年1 - 4月格局未变，预计2025年企业投资谨慎、分化 [60] - 2024年拿地较多为龙头央企等，25年1 - 4月排名靠前为央企及区域深耕型房企 [64][65] 融资 - 行业融资规模同比下降，融资成本持续下行，24年发行规模合计5653亿元，同比-18%，平均发行利率2.95%，同比-0.72pct [2] - 25年1 - 3月发行规模1187亿元，同比-24.6%，平均发行利率3.22%，同比-0.07pct [2] - 25年全年行业国内外债券到期规模合计7746亿元，略大于24年，1 - 4月已到期偿还2652亿元，占34% [2] 行业财务指标分析 营收业绩 - 2024年行业营收同比-21.0%，归母净利润-1590亿元，出现明显亏损，25Q1营收同比-7.5%，归母净利润-93亿元，业绩仍承压 [2] - 待结转资源规模持续下降，25Q1末预收账款同比-26.4%，预计25年房企业绩仍面临较大调整压力 [2] 盈利能力 - 盈利能力指标持续下行，24年行业毛利率14.6%，净利率、归母净利润率为负，ROE为-11.2% [2] - 25Q1毛利率、净利率、归母净利润率分别为14.4%、-2.5%、-2.9%，年化ROE同比-2.9pct至-2.6% [2] 偿债能力 - 行业有息负债规模持续压降，24年年末同比-0.6%，25Q1同比-1.5% [2] - 现金短债比降至1.0X以下，25Q1末剔除预收账款后的资产负债率、净负债率分别为70.3%、91.6%，现金短债比为0.80X [2] 现金流 - 2024年现金流持续负增长，经营性、筹资性现金流持续承压，24年末货币资金同比-12.7% [2] - 25Q1经营性现金流改善，但筹资性现金流明显承压，25Q1末货币资金同比-5.6% [2] TOP20房企财务指标分析 业绩表现 - 2024年TOP20房企营收同比-17%，归母净利润合计亏损568亿元，整体减亏，房企间分化明显 [2] - 24年末预收账款同比-21%，降幅小于行业，预收账款/营收为1.01X，高于行业 [2] 盈利能力 - 2024年TOP20房企毛利率和归母净利润率分别为12.7%和-2.0%，规模较大、央国企利润率水平相对更高 [2] - 费用控制能力分化，24年三项费用率为7.8%，低于行业，头部等房企三费率相对较低 [2] 偿债能力 - 央国企、头部房企有息负债规模相对稳定，中小房企、民企有息负债降幅较大 [2] - 24年末剔除预收账款后的资产负债率为67.7%，净负债率108.9%，现金短债比1.96X，部分梯队和央国企偿债能力较好 [2] 现金管理能力 - 2024年末TOP20房企在手现金同比-1%，降幅小于行业，头部房企、央企在手现金正增长 [2] - 24年经营性现金流净流入2590亿元，筹资性现金流净流出2086亿元，部分规模和类型房企现金流有改善 [2] 投资建议 - 2025年房企经营有积极变化，但楼市成交有波动、资金紧张，预计以稳健经营为主，短期内业绩和现金流承压 [2] - 建议关注四条主线：基本面稳定房企、“小而美”房企、经营或策略有变化房企、受益于二手房市场修复的经纪公司 [2]