报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度公募REITs整体表现稳健，分红积极性提升，在不确定性环境中展现韧性，消费REITs表现领跑，行业发展前景广阔但底层资产多元化有待加强，投资可采用哑铃策略并精耕细分赛道 [1][2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一季度业绩回顾 - 2025年一季度62只上市公募REITs产品实现营收47.79亿元、净利润8.4亿元，剔除新上市项目后营收同比降3%、环比降2%，净利润同比降14%、环比增144%，55只产品盈利占比89% [1][13] - 年初至今总分红金额44.06亿元，是去年同期1.5倍，13只产品分红超1亿元，中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、工银河北高速REI分红最多 [27] - 中证REITs指数涨幅7.5%跑赢主要股债指数，截至5月7日总市值1904亿元较去年末增350亿元，产权类、特许经营权类REITs涨幅分别为13%、10%，各类型涨幅消费类最高达27% [2][17] 资产类型表现分化 - 产业园：营收均下滑，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT同比降18%最多，市场供需失衡租金承压，多地新增供应入市租金和出租率或继续承压 [31][32] - 仓储物流：营收均下滑，红土创新盐田港REIT连续三季度下滑后回暖，头部项目运营稳健，华泰宝湾物流REIT出租率和租金下滑 [35][36] - 消费：营收增速亮眼，一季度社会消费品零售总额同比增4.6%，所有消费REITs营收同比显著提升，出租率稳定且维持高位，华夏金茂商业REIT租金上涨，中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT租金下跌 [39][40] - 保障房：表现相对稳健，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT同比增长3%、2%，部分REITs同比下降 [41] - 交通：表现分化，华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT等同比正增长，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT等同比下降，高速公路收入主要受车流量影响 [44][46] - 生态环保：2只上市REITs一季度营收均下滑，中航首钢绿能REIT同比降0.4%，富国首创水务同比降8% [48] 市场展望 - 预计市场规模还有10 - 23倍扩容空间，中国REITs市场规模约在2.1万亿 - 4.5万亿元，底层资产多元化是大势所趋，中国REITs多元化程度弱于成熟市场 [4] 投资建议 - 采取哑铃策略，一端配置高防御性资产，一端配置高成长性资产，关注保障房REITs和消费REITs，需精耕细分赛道把握结构性机会 [5]