报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 公积金贷款利率下调等政策被视为本轮周期的政策拐点，旨在助力房地产市场止跌企稳，市场有望逐步企稳 [1][3][65] - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展的必要条件，“止跌回稳”的提出标志着政策拐点，无需过度质疑政策效果 [8] - 投资建议聚焦于大股东实力强的地方性国企、优质民企、具备核心能力的物业管理公司以及房地产经纪龙头 [3][8][9] 房地产基本面与高频数据总结 新房市场情况 - 上周（2025年5月5日-5月9日）36城新房成交面积158.3万方，环比下降26.5%，同比下降6.9% [3][13] - 2025年5月1日至5月9日累计成交176.3万方，同比增长14.7%；今年截至5月9日累计成交3479.6万方，同比微降0.2% [3][13] - 一线城市表现分化：北京、上海、深圳上周成交面积环比分别下降40%、50%、62%，广州环比增长2% [13] 二手房市场情况 - 上周15城二手房成交面积122.5万方，环比下降8.2%，同比下降15.3% [3][21] - 2025年5月1日至5月9日累计成交130.6万方，同比增长11.6%；今年截至5月9日累计成交2864.8万方，同比增长25.0% [3][21] - 二手房市场自2022年8月以来复苏程度持续好于新房，因购房者对新房交付及质量信心不足，需求转向二手房 [9] 库存及去化周期 - 13城新房累计库存7774.0万方，环比下降0.4%，同比下降11.8% [3][28] - 13城新房去化周期为17.6个月，环比增加0.4个月，同比缩短5.0个月 [3][28] - 各能级城市去化周期：一线城市12.6个月、新一线城市10.0个月、二线城市14.4个月、三四线城市46.0个月 [3][28] 土地市场情况 - 上周百城土地成交建筑面积1085.3万方，环比下降4.8%，同比下降59.0% [3][46] - 成交楼面价985元/平方米，环比下降65.4%，同比上升5.0%；土地溢价率2.4%，环比下降10.0%，同比上升1.4% [3][46] - 截至5月11日，2025年累计成交土地建筑面积36089.4万方，同比下降8.8% [3][46] - 土地供应方面，上周百城供应土地建筑面积1284.5万方，环比下降54.1%，同比下降37.5% [42] 行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债10支，发行金额63.5亿元，环比上升70.3%，同比上升192.8%；净融资额为-82.6亿元 [48] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债1817.8亿元，同比上升4.9% [48] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅0.7%，同期沪深300指数涨跌幅2.0%，万得全A指数涨跌幅2.3%，板块超额收益分别为-1.4%和-1.7% [3][53] - 在29个中信行业板块中，房地产位列第28位 [3] - 上周上涨个股共84支，下跌28支；重点房企中上涨10支，金地商置、建业地产周涨幅居前，分别为15.1%和15.0% [59][62] 行业政策跟踪 - 中央层面：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，预计每年节省居民利息超200亿元 [3][64][65] - 国家金融监管总局将加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，以规范信贷投放，保障行业平稳运行 [3][65] - 地方层面：长春、珠海、成都、北京等地出台政策，包括多子女家庭公积金贷款额度上浮、住房“以旧换新”补贴、保障性住房贷款支持等 [66][68] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9]