报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房市场再次欠缺方向，成交量同比下跌，存销比环比下降，虽中央推出支持措施，但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 30 大中城市商品新房成交量达 161 万平方米，同比下跌 16.8%，环比上升 3.6%，不同类别城市表现分化，一、二、三线城市上周同比变化率分别为 +12.4%、-23.3%、-32.9%，环比变化率分别为 +5.9%、-3.1%、+18.4% [1][14] - 2025 年首周至今，北京一手商品住宅累计成交量 182 万平方米，同比下跌 3.4%；上海 371 万平方米，同比上升 8.3%；广州 247 万平方米，同比上升 28.9%；深圳 122 万平方米，同比上升 51.9%，各地涨幅差异大致不变 [2][17] - 按套数，上周十大城市商品房存销比为 90.9，按面积为 91.0，均低于去年同期及前周；一线城市存销比为 57.4，低于去年同期及前周；二线城市存销比达 145.6，高于去年同期但低于前周 [3][23] - 上周 100 大中城市成交土地规划建筑面积为 1,085 万平方米，同比下跌 59.0%，环比下跌 4.8%，不同类别城市表现分化，一线城市成交建筑面积同比上升 88.6%，二线城市同比下跌 21.0%，三线城市同比下跌 76.2% [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 5 月 7 日国新办发布会公布多项支持房地产市场措施，央行降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，国家金融监督管理总局提出加快出台适配融资制度 [5][36] 内房港股表现 - 上周内房港股落后大市，恒生中国内地地产指数全周下跌 3.7%，落后大市 5.3 个百分点，不同类别个股表现分化，中国香港/海外开发商、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升 1.0%、0.5%、0.9%，央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介则分别下跌 4.8%、3.5%、4.4%、2.5% [6][38] 评论 - 上周新房市场再次欠缺方向，虽有政策支持但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK) [8][41] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 2025 年 3 月，房地产开发投资完成额同比下跌 10.3%，房屋新开工面积同比下跌 18.7%，竣工面积同比下跌 11.7%，新开工/竣工面积比例为 1.49，低于去年同期，商品房销售面积同比下跌 1.6% [42] - 2025 年 4 月，百城住宅平均价格同比上升 2.5%，一线及二线城市分别同比上升 5.7%及 1.7%，三线城市同比下跌 0.4%；70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 5.0%，一线、二线、三线城市分别同比下跌 2.8%、4.4%、5.7%，近月两者同比变化差异收窄 [53] - 2025 年第一季，房地产业 GDP 为 21,305 亿元人民币，同比增长 1.7%，所占全国总 GDP 比例为 6.7%，低于 2024 年同期 [57] - 2024 年第四季，房地产开发贷款余额同比上升 5.3%至 13.6 万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌 1.3%至 37.7 万亿元人民币；5 月 17 日央行宣布自 5 月 18 日起下调利率 0.25 个百分点 [59]