报告行业投资评级 - 优于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 信阳住建局公示的现房销售制度是地方政策变化，预计全国性政策四季度前出台且有融资支持政策 [3] - 现售制短期使房企ROIC大幅下降，长期重塑行业商业模式，从“资产负债表生意”走向“利润表生意” [3][10] - 投资上短期市场会调整，长期不悲观 [3][13] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 5月13日信阳市住建局官网公示措施，已开工项目预售条件不变，新开工项目主体结构封顶方可预售，新拿地项目一律现房销售，还有预售资金监管要求 [3] 评论 传统报表角度 - 预售是房企低成本扩表手段，助力规模增长，本质是接近融资的负债扩张，引致资产负债率上升19% [4] - 取消预售，房企维持资产规模需增加有息负债，利息支出约为总资产2.9%，收缩负债则营业收入规模大幅下降 [4] - 取消预售使现金流分布改变，投资回收期拉长，项目IRR承压，假设项目IRR由43%降为8% [4] - 取消预售土地市场下行，新房供给减少，利于稳定房价 [4] 公司金融角度 - 建立公司ROIC与项目利润率、回款时间、预售资金监管比例定量关系，以特定项目为例，预售变现售项目IRR从7%降至3%，ROIC从12.4%降至2.9% [7][9] 长远影响 - 现售制下拿地利润率上升，房企ROIC下降幅度不如静态计算猛烈，财务特点从“低利润率、高杠杆率、高ROE”演变为“中利润率、中杠杆率、中ROE” [10] 演进 - 现房销售制度大局已定，大概率四季度前推出，会有配套融资支持政策 [11] 应对 - 应对现售制的方式有加快建造过程、小股操盘、寻求供方垫款 [12] 投资建议 - 短期政策推出市场有悲观情绪，中长期行业向低杠杆、中利润率、中ROE发展，长期不悲观 [13]