报告行业投资评级 - 新鸿基地产、华润置地、领展房托、碧桂园服务、越秀地产、中海物业、新世界发展、置富产业信托、越秀服务、雅生活服务、雅居乐集团评级为买入；恒基地产、时代邻里评级为中性 [1] 报告的核心观点 - 预计随着购房门槛降低和抵押贷款承受能力提高，二级市场需求将持续改善，一级实体房地产市场将保持基本稳定 [2] - 买家将继续偏好国企项目，2025 上半年国企项目销售表现仍将优于民企项目 [2] - 随着资本市场情绪好转，一些领先民营企业可能借机加速债务重组进程 [2] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去几年销售表现优异，销售执行能力更强 [2] 根据相关目录分别进行总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数，行业资产净值折让进一步扩大至 87.3% [3] 房企销售表现 - 4 月前百开发商销售环比减少 10.4%，销售总面积环比下降 10.2%，前四个月合同销售总额同比下跌 7.8% [10] - 22 家上市开发商 4 月销售额环比减少 19.5%，主要因销售面积减少（环比 -16.7%）和销售均价小幅下行（环比 -2.2%），前四个月销售额多数仍下跌，民企下行；4 月销售额排名前十开发商中，国企 9 家，民企 1 家；前 50 房企中，2025 年前四个月国企合同销售额市占率略减至 73.1% [11] - 4 月房地产市场继续调整，各地政府密集出台宽松性政策，核心城市溢价率上升，房企投资集中度提升，楼市有望迎来新一轮政策宽松周期，市场修复仍需时间 [12] 实体市场 - 2025 年 4 月 10 城新房成交量环比下降 24.99%，供应量环比上升 20.8%，库存去化周期扩大至约 18.04 个月；4 月前四周 30 城新房成交量环比下行 23.25%，一/二/三线城市成交量分别下降 21.5/27.9%/15.5% [19] - 国家统计局 2025 年 3 月数据同比跌幅有所收窄，新建商品住宅价格同比/环比分别下跌 5.0%/0.1%，二手商品住宅价格同比/环比跌幅分别为 7.3%/0.2%；按城市等级划分，新建和二手商品住宅区在一/二/三线城市指数同比跌幅均缓解，新建商品住宅区在一线城市指数环比增长 0.1%，二线持平，三线下跌 0.1%，二手商品住宅区在一线城市环比增长 0.2%，二/三线城市环比跌幅分别为 -0.2%/-0.3% [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：2025 年 4 月，房地产行业政策围绕“稳预期、促需求、优供给、降风险”主线，中共中央政治局会议强调防范化解风险、推进城市更新等，金融监管总局强调支持受困房企项目纾困化险 [34] - 地方层面：2025 年 4 月全国超 37 城出台房地产宽松性调控政策，涉及加大住房公积金支持力度、发放购房财税补贴、保障房等方面 [36] 主要公司以及行业更新 - 万科企业：2025 年首季营收 379.95 亿元，同比下降 38.31%；拟出售 A 股库存股 7,295.6 万股；获深铁集团 33 亿元低息借款 [40] - 招商蛇口：在浙江平湖新设房地产开发公司；2025 年首季营收 204.48 亿元，较去年同期下降 13.90%；1.35 亿股限售股份解禁，占公司总股本 1.49% [40] - 中国金茂：宣布完成对北京兆兴 36%股权的收购；向滨江集团提供诚意金借款，拟合作开发 3 月获取地块 [44] - 越秀地产：以 25.45 亿元竞得广州 3 宗优质地块 [42] - 深业集团：2022 年度第一期中期票据 4 月 25 日兑付，发行规模 25 亿元；18 亿元债券 4 月 21 日付息，年利率 3.10% [45]