报告核心观点 2025年REITs发行数量同比增加、规模同比下降，产权REITs发行有优势；二级市场表现分化，产权REITs涨幅领先；处于密集分红期，分红收益率超主要股票指数；不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期1只REIT完成发行，为华泰苏州恒泰租赁住房REIT，发行规模13.67亿元，平均配售比例0.29%创今年新低；2单获批待发行 [6] - 2025年已发行7只REITs，数量比去年同期增17%，规模合计113亿元，较去年同期降26%；涉及五种底层资产类型，供热设施为新类型；产权REITs发行数量和规模占优 [6] 项目储备情况 - 沪深交易所共受理20单储备项目，扩募项目7单占35%；获批2单，新增2单，5单状态变化均为产权REITs [11] - 储备项目中产权REITs 14单，含产业园5单、仓储物流2单等；特许经营权REITs 6单，含清洁能源3单等 [11] 二级市场 - REITs市场产品66只，规模超1900亿元，产权REITs规模首超千亿 [2] - 本期REITs市场涨0.52%，好于中证红利指数；今年涨幅11.47%，领先股票指数；各类型REITs涨幅分化，产权REITs涨13.80%，特许经营权涨9.17% [2] - 本期REITs交易活跃度较上期降，仅清洁能源和水利设施提升；整体换手率略降，高于沪深300和中证红利，低于中证500 [15] 分红情况 - 本期9只REITs分红，金额5.01亿元，虽较上期降但仍处密集分红期；2025年共分红34.48亿元，分红收益率2.03%，超主要股票指数 [3][26] - 今年特许经营权REITs分红20.79亿元，收益率2.21%；产权REITs分红13.69亿元，收益率1.89%，低于前者但高于中证红利指数 [26] - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs；不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权REITs更高 [25][28] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，估值（P/可供分配金额）26.27，高于沪深300和中证红利，略低于中证500，保障房REITs估值较高 [33] - 经营角度，估值（P/EBITDA）25.73，略低于P/可供分配金额，消费基础设施REITs估值最低 [33] - 过去一年实际分红计算的股息率3.93%，分红比例高于股票指数；以可供分配金额计算，股息率4.00%，产业园REITs股息率最高 [33] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值；相同收益增速下，水利设施REITs内部收益率最高，收费公路REITs最低 [37] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [38]