报告行业投资评级 - 看好丨维持 [9] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [3] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [3] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视 [3] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [3] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.04%，相对沪深300超额收益为-1.08%，行业排名24/32；年初至今长江房地产指数-5.53%，相对沪深300超额收益为-4.37%，行业排名29/32 [4] - 本周板块表现差，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [4] 政策 - 中央强调城市更新要资金平衡、不搞大拆大建、严禁违规举债等，如加快拆除D级危房、推进城中村改造、盘活存量用地等，并给予资金支持 [5] - 地方上，河南信阳对新出让土地开发的商品房实行现房销售，严格预售许可条件和资金管理 [5] 销售 - 样本城市新房备案同比低位振荡，二手备案同比相对略好 [6] - 37城新房成交面积四周滚动同比-4.1%，较上周-1.3pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+11.6%，较上周-4.7pct [6] - 年初至今37城新房成交面积累计同比+0.9%，19城二手房成交面积累计同比+25.8% [6] - 5月截至16日，37城新房成交面积当月同比+0.2%，19城二手成交当月同比+6.2%，12城新房及二手合计+1.0% [6] 当周热点 - 现房销售讨论和推进已久，2023年因交付问题和制度改革再次受关注，近期有加快试点迹象 [7] - 现房销售使房企现金流回正时间拉长，周转率和IRR下降，净利率承压，ROE下降压力大；但土地款延期支付等可缓释净利率下行，政策配套下杠杆率有对冲，ROE降幅或趋缓 [7] - 海南2020年3月全省推出现房销售，当时市场上行，地价让利且转嫁顺利，净利率受影响小，当前不具普遍参考性 [7] - 房企短期供货和现金流承压，土地财政下行压力加大，但行业资金壁垒提高，金融属性降低，对产品力要求提高，中期利好优秀房企 [7] - 预计现房销售大概率以试点扩容方式渐进推广 [7]