报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 5月第3周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比下降；中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，建立健全城市更新实施机制，创新完善城市更新体制机制，全面开展城市体检评估，制定实施城市更新专项规划，建立完善规划实施体系 [3][72] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发：政策层面意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点，推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理：房地产行业边际变化大，弹性大的标的是市场对大股东/关联方开发商经营情况分歧大的公司，中长期投资有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪：2022年8月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，短期购房者对新房信心不足转向二手房，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售：上周36城新房成交面积205.1万方，环比+29.6%，同比-12.5%；2025年5月1日至5月16日累计成交381.4万方，同比-2.4%；今年截至5月16日累计成交3684.7万方，同比-1.0%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为+62%、+61%、+4%、+150% [3][13] - 二手房销售：上周15城二手房成交面积179万方，环比+46.1%，同比-0.1%；2025年5月1日至5月16日累计成交309.6万方，同比+3.6%；今年截至5月16日累计成交3043.8万方，同比+23.1% [3][22] - 库存及去化：13城新房累计库存7770.2万方，环比-0.05%，同比-12.3%；13城新房去化周期为18.0个月，环比变动+0.4个月，同比变动-5.3个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.9个月、10.3个月、14.7个月、47.3个月，环比分别变动+0.2个月、+0.3个月、+0.3个月、+1.3个月 [3][31] 土地市场情况 - 土地供应：2025年5月12日 - 2025年5月18日百城供应土地数量为470宗，环比+44.2%，同比-4.1%；供应土地建筑面积为2287.1万方，环比+44.3%，同比-9.4%；截至5月18日，2025年累计供应土地数量为8564宗，同比-12.3%，累计供应建筑面积为43039.7万方，同比-14.6% [42][44] - 土地成交：2025年5月12日 - 2025年5月18日百城土地成交建筑面积1259.7万方，环比-29.9%，同比-33.2%；成交楼面价553元/平，环比-59.5%、同比-47.5%；土地溢价率2.0%，环比-5.2%，同比-1.1%；截至5月18日，2025年累计成交土地建筑面积为38329.7万方，同比-7.6% [3][46] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行：上周房地产企业发行信用债合计5支，发行金额合计36亿元，环比-43.3%，同比+0.1%；上周偿还金额29亿元，净融资额为7亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债227支，合计发行金额1853.8亿元，同比+4.8% [51] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-0.5%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.1%、0.7%，超额收益分别为-1.6%、-1.2%；29个中信行业板块中房地产位列第25 [3][58] - 个股方面：上周上涨个股共44支，较前周减少40支，下跌股数为64支；涨幅居前五的为*ST万方、华夏幸福、*ST中迪、*ST南置、*ST荣控，涨幅分别为22.7%、17.4%、15.3%、14.6%、13.9%；跌幅前五为万通发展、派斯林、城建发展、深圳华强、空港股份，跌幅分别为-11.7%、-6.1%、-5.6%、-4.5%、-4.4% [66] 行业政策跟踪 - 中央层面：中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，全面开展城市体检评估，制定实施城市更新专项规划，建立完善规划实施体系；5月15日，自然资源部介绍全国近2100个区县共办理“带押过户”业务50.7万笔，涉及卖方抵押金额6400多亿元，全国2200多个县市实施新建商品房项目“交房即交证”改革，覆盖9万多个项目的800万多套房屋 [69] - 地方层面：5月13日，河南信阳市新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；河南省洛阳市修订经济适用住房认购条件，在户籍、年龄、住房、工商注册方面优化；5月15日，沈阳市扩大住房公积金制度覆盖范围，优化政策服务举措 [70][71] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][72] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][72] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][72]