行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 2025年4月房地产行业多项指标走弱，单月销售面积同比降幅扩大至-2.1%，销售金额同比下降6.7% [1][6] - 开发投资、新开工、竣工等供给端指标同比降幅均有所扩大，显示行业基本面承压 [1][6] - 政策表述转为“持续巩固房地产市场稳定态势”，但当前数据走弱，政策落地效果对市场企稳至关重要 [6] - 预计2025年全年新房销售面积、金额、均价将分别同比下降9%、12%、3%，开发投资和新开工面积预计分别下降9%和16% [6] 商品房销售 - 4月单月销售面积6393万平米，同比下降2.1%，降幅较3月扩大1.2个百分点；销售金额6237亿元，同比下降6.7%，降幅较3月扩大5.1个百分点 [1][6] - 住宅销售面积和金额同比分别下降2.4%和6.6%，降幅较3月分别扩大1.8和6.2个百分点 [6] - 4月商品房销售均价9756元/平米，环比增长3.0%，但同比下降4.7%；住宅均价10246元/平米，同比下降4.3%，同比增速由正转负 [6] - 区域分化明显：东部和中部地区销售面积同比降幅扩大至-4.0%和-1.4%，西部地区同比增速提升至1.3%，呈现“以价换量”特征 [6] - 1-4月累计销售面积2.83亿平米，金额2.70万亿元，同比分别下降2.8%和3.2% [6] 商品住宅库存 - 截至4月末，商品住宅广义库存面积16.9亿平米，同比下降15.5%；去化周期25.3个月，环比提升0.5个月 [6] - 住宅现房库存面积4.17亿平米，同比增长6.6%；现房去化周期20.2个月，现房库存占广义库存比重达24.7% [6] 开发投资与开工竣工 - 4月开发投资金额7826亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大1.3个百分点；住宅开发投资6046亿元，同比下降11.1% [1][6] - 土地投资有所修复：2024年四季度住宅类用地成交总价同比降幅收窄至6.5%，2025年一季度同比增速转正至10.5% [6] - 4月新开工面积4840万平米，同比下降22.1%，降幅较3月扩大4.0个百分点；1-4月累计新开工面积1.78亿平米，同比下降23.8% [1][6] - 4月竣工面积2588万平米，同比下降27.9%，处于2009年以来同期最低水平；1-4月累计竣工面积1.56亿平米，同比下降16.9% [6] 开发商资金状况 - 4月房企到位资金7867亿元，同比下降5.3%，降幅较3月扩大 [6] - 房款3493亿元，同比下降9.9%，主要因销售回款走弱：定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降8.5%和12.7% [6] - 非房款4374亿元，同比下降1.3%，但外部融资有所修复：国内贷款连续两个月正增长，4月同比增长14.5% [6] 投资建议与关注主线 - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及具备困境反转逻辑的标的 [6] - 四条投资主线：1）基本面稳定、一二线核心城市占比高的房企（如滨江集团、华润置地等）；2）“小而美”房企（如保利置业集团）；3）经营有变化的房企（如龙湖集团）；4）受益二手房市场的经纪公司（如贝壳） [6]