报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2024年开发房企整体营收萎缩、大面积亏损、现金流承压，头部国央企在营收、盈利、融资等方面具备显著竞争优势，未来行业或延续去杠杆趋势，持续拿地、融资顺畅、布局核心的房企有望领先行业企稳，但目前仍面临销售规模下行、毛利率低位、减值压力等问题 [1][2][5] - 基于政策、行业竞争格局、城市组合销售表现、供给侧政策等因素，建议关注相关房地产股票，2025年以政策为核心主导力量，需注重节奏和仓位控制 [6] 根据相关目录分别进行总结 开发房企年报综述：2024年行业大面积亏损，现金流持续承压 - 2024年开发房企整体营收4.33万亿元，同比-19.2%；净利润-3763亿元，较2023年大幅下行；归母净利润-3740亿元，-771.4%；毛利率15.3%，-1.9pct；归母净利润率-8.6%，-7.8pct；在手现金规模1.63万亿元，-19.4% [13] - 行业销售规模于2021年见顶，营收于2024年明显下滑，盈利能力弱化及房价下跌带来减值压力，压制行业利润，销售低迷拖累回款，融资端承压，导致在手现金下降 [14] 重点房企财务及经营分析 营收因结转资源减少而承压，重点房企营收表现领先行业 - 2024年重点国央企营收同比-7.4%，重点民企同比-22.9%，重点房企营收占全行业168家开发房企营收比重达50.0%，头部国央企营收未来2 - 3年仍将领先行业 [41] - 2024年有2家房企营收超3000亿元，1家超2000亿元，5家超1000亿元；5家营收增长，9家负增长 [42] 开发业务毛利率继续承压 - 2024年重点国央企毛利率14.6%，同比降2.3pct，剔除万科后15.6%，降1.8pct；重点民企毛利率16.4%，同比降1.2pct，主要因高价地项目结转和新房价格下行 [47] - 主营业务含商业运营及持续聚焦核心城市拿地的房企毛利率表现较好，如华润置地毛利率21.6%领先，部分房企毛利率降幅较大 [48] 销管费用率继续上行，头部房企费用率优势明显 - 2024年重点国央企与民企营收口径销管费用率分别为4.9%、5.9%，销售额口径为4.5%、6.7%，销售额口径费率趋势上行，费用总支出有控制但费用率仍上升 [49] - 滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部房企费用率低且市场下行时费用率提升幅度小，部分房企费率逆势降低 [53] 投资收益大幅下行，国央企并表比例趋势性抬升 - 2024年重点国央企与民企投资收益同比分别-72.3%（剔除万科后-37.8%）、-53.4%，行业承压使非并表项目收益同步承压 [60] - 国央企转变开发模式，并表项目比重趋势提升，民企选择余地有限，投资收益占净利润比重国央企小幅提升，民企降低 [62][63] 全面计提减值，是拖累2024盈利的核心因素之一 - 2024年重点国央企计提资产减值规模422.7亿元，重点民企38.8亿元，14家房企全部计提，减值对2024年净利润平均拖累幅度40.0% [38][72] - 华润置地等部分房企计提规模大，中国海外发展等部分房企计提少，部分房企减值拖累利润小，部分超过50%，未来核心城市拿地等头部房企减值压力或较轻 [73] 归母净利润下滑趋势未止，未来头部房企业绩有望率先企稳 - 2024年重点国央企归母净利润同比-95.7%（剔除万科金地后-26.9%），民企同比-15.0%，重点房企业绩跑赢行业 [84] - 2024年重点国央企和民企归母净利润率分别为0.2%（剔除万科金地后4.1%）、4.8%，持续拿地等房企有望领先企稳，但利润仍有压力 [85] - 2024年归母净利润排名前三为华润置地、中国海外发展、龙湖集团，部分房企增长，多数下滑，部分房企归母净利率领先 [89] 国央企融资保持稳定，财务优势突出 - 2024年重点国央企有息负债同比微增0.7%，民企同比减少8.0%，未来行业或延续去杠杆趋势 [40][96] - 重点房企2024年融资成本整体下降，招商蛇口等融资成本低，部分房企降幅明显，部分房企现金短债比低于1倍，流动性有压力 [102] - 重点国央企货币资金2024年同比微增0.8%，民企同比下降14.0%，重点房企2024年各类现金流净额有收缩，将谨慎拿地确保现金流安全 [107] 销售：头部国央企持续跑赢行业，继续看好土储聚焦核心城市的房企 - 2024年重点国央企和民企销售金额同比-22.7%、-37.2%，销售面积同比-23.3%、-37.6%，销售均价微增0.7%、0.5%，头部国央企销售表现优于全行业 [119] - 2024年保利发展、中国海外发展销售金额超3000亿元，部分房企超2000亿元或1000亿元，中国海外发展销售额正增，其余多数房企双位数下降，看好土储聚焦高能级城市的房企 [120] 拿地：投拓意愿普遍低迷，头部房企聚焦高能级城市 - 文档未提及相关具体内容 重点房企估值表 - 文档未提及相关具体内容 投资建议 - 维持行业“增持”评级，关注基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等类型企业 [6][9]