报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[10] 报告的核心观点 - 顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环，各地将逐步出台现房试点政策和配套支持 [5][13][60] - 现房销售可防范交付风险、降供给稳房价，助力楼市止跌回稳；对房企经营能力要求更高，优质房企“剩者为王” [5][13][60] - 推荐在重点城市核心区持续拿地的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等 [13][60] 制度变革 预售制 - 起源于1953年香港“预售楼花”模式，传入内地后确立法律地位并不断完善，成为房地产市场重要制度支撑 [16] - 住房制度经历“分配制（1949 - 1978年）—预售制阶段（1978 - 2020年）—现房销售试点阶段（2020年至今）”三阶段 [16] - 预售制有效解决住房短缺与开发融资难题，支撑行业高速发展，人均居住面积从1978年的6.7平方米提升至2020年的41.8平方米 [11][16] 现售制 - 经历“呼吁阶段（2000 - 2016年）—早期探索（2016 - 2018年）—政策吹风（2018 - 2020年）—试点与推广（2020年至今）—过渡落地（2025年以来）”阶段 [21][24] - 2024年全国已有6个省、32个城市发布推进现房销售的相关政策或细则 [24] 他山之石 美国 - 预售房款竣工交付后划转开发商，开发商资金主要来自建筑贷款，按工程节点放款，银行全程监督 [27] - 购房者支付5%定金（一定期限内可退），部分区域支付10% - 20%首付至托管账户，按揭贷款交付后还款 [27] 英国 - 预售流程由律师全程介入，开发商资金主要来自建筑融资，按工程节点拨付 [29] - 购房者支付2% - 5%定金，签订合同后支付10% - 25%首付，由独立担保商托管，后续款项分期缴纳 [29] 日本 - 开发商竣工后获得售房款项，通过法律限制期房销售，首付比例不超20%，余款交付后支付 [30] - 开发商需向金融机构申请定金担保，金融机构监督施工，违约时赔付购房者 [30] 德国 - 购房者根据施工进度支付房款，最多分7期，首付比例0% - 30%，竣工后10%房款由律师保管3 - 5年作质量保证金 [31] - 贷款银行按工程账单支付房款，开发商回款与施工进度严格挂钩，购房者可要求银行担保开发商信誉 [31] 国内现状 全国现房销售面积占比 - 2025Q1全国商品住宅中现房销售面积占比32.7%，较2020年低点提升22.5个百分点 [32] - 海南等4个省市2025Q1商品住宅中现房销售面积占比已超5成，海南占比达65.5% [39] 现房销售的落地有配套政策的支持 - 顶层设计明确房地产新发展模式，包括租购并举、加大保障房建设等，要有力有序推进现房销售 [42] - 2024年30余个省市出台现房销售鼓励措施，涵盖融资支持、税费减免等六个方面 [44] 现房影响 行业 - 延缓土地到住房的转换，降低新房供给，稳定房价，低能级城市推行政策较快，高能级城市逐步试点 [47] - 或使土拍热度下降，土地价格下滑，房企拿地考虑更厚安全垫 [51] - 所见即所得，有效防范交付风险 [52] 房企 - 拉长项目经营性现金流回正周期，高周转模式难以延续 [53] - 增加开发商资金成本，影响净利率约2个点，IRR受影响更大 [56] - 对产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清 [59] 投资建议 - 推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企，如建发国际集团、中国海外发展等 [13][60]