报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[5] - 房地产服务评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 城市更新是我国长期推进重点行动，在当前市场背景下可巩固房地产市场稳定，中长期利于推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要，后续需关注具体规模、资金配套、项目商业可行性和落地节奏等情况[1] - 看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐具备“三好”逻辑的地产股，分红与业绩稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[4] 根据相关目录分别进行总结 城市更新政策情况 - 5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》；5月20日，多部门相关领导在国新办发布会介绍《意见》情况[1] - 《意见》明确当前持续推进城市更新行动主要目标是到2030年城市更新行动实施取得重要进展、体制机制不断完善；主要任务有加强既有建筑改造利用等八大任务；支撑保障包括建立健全实施机制等六大内容，提到通过超长期特别国债对符合条件项目给予支持，关注支持范围能否扩围[2] 城市更新资金支持情况 - 财政部将通过中央补助资金等多元渠道支持城市更新，扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，鼓励各方参与，2023年以来安排中央补助资金153亿元支持推进城中村改造[3] - 金融监管总局研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，通过项目清单管理明确金融机构贷款条件和流程[3] - 国家发改委将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划，并积极推进投融资模式创新[3] 投资建议 - A股开发推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[4] - 港股开发推荐华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[4] - 物管公司推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[4] 重点推荐公司情况 |股票名称|最新收盘价（当地币种）|目标价（当地币种）|市值（百万）|2024年EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2027E EPS（元）|2024年PE（倍）|2025E PE（倍）|2026E PE（倍）|2027E PE（倍）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |城投控股|4.35|6.34|11,004|0.10|0.23|0.33|0.41|45.34|19.33|13.31|10.69|[9]| |城建发展|4.42|7.32|9,175|-0.46|0.25|0.40|0.41|-9.65|17.77|10.92|10.71|[9]| |滨江集团|9.43|12.08|29,341|0.82|0.90|0.93|1.02|11.53|10.51|10.13|9.27|[9]| |新城控股|12.90|17.50|29,098|0.33|0.37|0.44|0.53|38.67|34.92|29.15|24.35|[9]| |招商蛇口|8.99|12.52|81,457|0.45|0.46|0.53|0.62|20.17|19.41|17.12|14.48|[9]| |建发股份|10.14|14.33|29,884|1.00|1.37|1.63|1.95|10.14|7.41|6.21|5.21|[9]| |华润置地|24.95|32.72|177,917|3.59|3.60|3.76|4.05|6.40|6.38|6.10|5.67|[9]| |中国海外发展|13.36|17.07|146,224|1.43|1.35|1.43|1.59|8.60|9.11|8.61|7.75|[9]| |绿城中国|9.52|12.73|24,177|0.63|0.57|0.59|0.67|13.90|15.32|14.90|13.12|[9]| |建发国际集团|15.06|19.29|30,379|2.11|2.07|2.09|2.23|6.56|6.70|6.64|6.22|[9]| |越秀地产|4.51|6.85|18,155|0.26|0.25|0.27|0.34|16.06|16.91|15.37|12.29|[9]| |华润万象生活|38.00|39.81|86,735|1.54|1.77|2.01|2.28|22.75|19.80|17.36|15.34|[9]| |绿城服务|4.37|5.91|13,825|0.25|0.29|0.34|0.40|16.20|13.96|11.82|10.11|[9]| |中海物业|5.27|7.74|17,306|0.46|0.51|0.58|0.65|10.54|9.50|8.43|7.48|[9]| |招商积余|11.41|14.96|12,099|0.79|0.88|0.98|1.08|14.39|12.96|11.67|10.61|[9]| |保利物业|31.55|40.15|17,458|2.66|2.85|3.10|3.39|10.90|10.19|9.37|8.57|[9]| |滨江服务|25.00|31.06|6,910|1.98|2.39|2.68|2.96|11.63|9.63|8.57|7.76|[9]|