报告公司投资评级 - 报告研究的公司City Developments的股票评级为Underweight（减持），行业评级为In - Line（符合预期），目标价为S$4.80，较2025年5月20日收盘价S$4.73有1%的上涨空间 [4] 报告的核心观点 - 2025年第一季度，公司在新加坡售出价值S$19亿的住宅单位，加上正在进行的销售和下半年计划推出的Zion Road 706套公寓项目，有望接近2024年全年S$30亿的销售额 [1] - 本季度新加坡商业物业入住率有所下降，写字楼从98%降至97%，零售从98%降至96%，但主要物业的租金回报率仍为正 [1] - 酒店每间可售房收入（RevPAR）同比增长1%，低于预期，主要因新加坡地区下降17% [2] - 私有化Millennium & Copthorne Hotels New Zealand的要约结束，公司持股比例从76%增至84%，未达到90%的强制收购门槛，且至少在2025年4月22日起的九个月内不会再提出收购要约 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司运营情况 - 2025年第一季度新加坡住宅销售表现良好，有望接近2024年全年销售额 [1] - 新加坡商业物业入住率下降，但租金回报率为正 [1] - 酒店RevPAR增长缓慢，受新加坡地区拖累 [2] - 私有化新西兰酒店部分成功，短期内不再发起收购 [2] 公司财务指标 |指标|2024年|2025年预期|2026年预期|2027年预期| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |每股收益（S$）**|0.08|0.35|0.48|0.62| |销售额/收入（S$ mn）|3271|3583|3827|5120| |息税折旧摊销前利润（S$ mn）|963|1033|1138|1443| |ModelWare净利润（S$ mn）|201|325|438|560| |市盈率（P/E）|22.8|13.0|9.6|7.5| |市净率（P/BV）|0.5|0.5|0.4|0.4| |净资产收益率（ROE %）|2.2|3.6|4.7|5.8| |企业价值/息税折旧摊销前利润（EV/EBITDA）|12.6|11.6|10.3|7.2| |股息收益率（Div yld %）|2.0|2.5|3.0|3.0| |杠杆率（EOP %）|113.5|116.0|113.0|98.2| [4] 估值方法 - 基本情况是对RNAV估计值S$15.60/股应用69%的折扣得出，该折扣比2001年以来的平均水平深1.5个标准差，以考虑2025年房地产市场的周期性低迷和更严峻的经营环境 [7] 关键RNAV假设 - 住宅项目：新加坡折现率为9%，海外为12% [8] - 商业项目：写字楼资本化率假设为3.5%，零售为4.5%，酒店为5.5% [8] 行业覆盖情况 - 报告还列出了ASEAN Property行业内其他公司的评级和价格，如Capitaland Ascendas REIT评级为O（增持），价格为S$2.58；CapitaLand Ascott Trust评级为U（减持），价格为S$0.86等 [60]