报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 境外国家和地区房地产市场普遍采用“预定 + 现房销售”模式，保障购房者权益，我国现房销售制度推进需关注细则和配套政策，“三好”房企或脱颖而出，当前推荐相关地产股和物管公司[2][4][5] 各部分内容总结 境外现房销售模式 - 美国新房市场期房与现房销售并存，2024 年现房销售比例达 51%，销售需满足许可等条件，交易分支付定金、收房、支付余款三阶段，采用托管人机制保障资金安全[11][14][16] - 日本原则上禁止未竣工前签购房合同，满足条件可销售，购房者支付意向金和定金后申请贷款预审批，现房和期房均在竣工验房后支付尾款，有三类资金保障措施，立法保障住房品质[19][22][23] - 中国香港住房销售以期房为主，1961 年出台方案规范预售，购房者在房屋交付时支付首付和按揭，订金由律师保管，开发商需证明项目融资落实[24][25][27] - 三地预售概念更接近预定 + 现房销售模式，购房者大部分房款在交付后支付，权益得到多环节保护，住房销售制度是成熟体系一部分，我国推进现房销售需配套政策支持[28][29][34] 中国推进现房销售对房企的影响 - 现房销售将影响房企利润水平和资金使用效率，回款周期推迟约一年半，资金成本提高，项目净利率和 IRR 下降，美国经验显示现房销售降低企业资产周转率[35][36][41] 中国推进现房销售制度的未来展望 - 行业层面，现房销售影响供应节奏，符合“严控增量”思路，促进供需平衡；企业层面，“三好”房企或将脱颖而出，需关注制度细则和配套政策[43][44] 投资建议 - 不必过度担忧现房销售影响，预计试点推进、新老划断、有配套政策，房企适应度增强，关注“止跌回稳”政策，推荐“三好”地产股和业绩稳健物管公司[5][46] 重点推荐公司情况 - 报告对城投控股、城建发展等多家 A 股和港股开发公司及物管公司给出买入评级，介绍目标价、市值、EPS、PE 等信息，并阐述各公司最新观点和盈利预测调整情况[10][47][48]