报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 中长期维度物业公司增长主要依靠高质量第三方外拓、毛利率企稳回升和社区增值部分细分业务 [4][60] - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，物业费降价目前影响有限但需关注收缴率 [4] - 当前影响物业公司估值核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策，未来分红将成估值修复主导因素 [4] - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [4] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 报告选取13家典型物业公司，其中6家央国企、7家民企，此前对物业公司2024年年报的四大预测已应验，本次从长期增长、潜在风险和估值修复空间阐述长期投资价值 [9] 中长期维度物业公司的增长来源于什么 高质量的外拓是永续增长的基石 - 物业服务业务成收入利润增长主要来源，2024年13家样本公司基础物业服务业务平均收入占比67%，较2021年提升10个百分点 [10] - 央国企和民企近年营收增速均下降，央国企营收增速略高，中长期收入增长靠第三方外拓，高质量外拓能力决定收入增速中枢 [14][16] - 第三方外拓是系统性能力体系，绿城服务等公司外拓能力突出，“高质量外拓”需项目有利润现金流且服务战略方向，未来外拓市场竞争激烈 [16][17] - 当下可关注收购机会，一级市场报价趋理性，收购将为公司战略服务 [19] 利润率企稳比规模增长更重要 - 增收不增利现象2024年略有好转，2024年样本公司毛利润与营业收入增速差值收窄至4个百分点 [20] - 行业毛利率处底部但部分公司企稳，2024年综合毛利率同比提升的公司有5家，部分公司物业服务业务毛利率接近或达历史上限 [22][25] - 非业主增值业务毛利率向20%回归，社区增值业务毛利率向30%回归 [28][31] - 基础物业服务业务毛利率企稳回升体现公司经营能力，配合两项增值业务毛利率企稳更佳，中海物业和绿城服务毛利率已企稳 [35] - 部分公司毛利率率先企稳原因包括聚焦战略、“有质量外拓”、关联方稳定交付、退出亏损项目，当下应关注退出亏损项目的意义 [36][37] - 头部物业公司调整组织架构，拆除“区域公司”层级，多数样本公司管理费率下降 [38] 社区增值业务仍存发展空间 - 社区增值业务收入增速下降，2024年同比负增长，虽难成第二增长曲线，但部分细分业务或助力收入增长 [41] - 样本公司社区增值服务业务收入占比从2021年的25%降至2024年的20%，毛利润占比稳定在20 - 22% [43] - 社区增值服务业务分为社区生活服务类和资产经营服务类，前者与在管面积正相关、与房地产周期相关性弱，后者相反 [46] - 收入体量天花板较高的细分业务为“社区零售”“生活服务”“家装美居”，收入增速弹性大的也是这三项业务，其他3类业务难成核心业务 [53][55][56] - 社区增值业务能助力收入利润稳定增长，应优先投入天花板高的细分业务，谨慎投入强地产属性业务 [57][58] 物业公司仍存什么经营风险 应收款的积累，账龄的提升 - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，过去两年大量公司应收款增速高于营业收入增速 [61] - 应收款账龄提升更紧迫，大部分样本公司2024年一年以上应收款占比提升，央国企占比普遍低于民企 [64] - 业主支付意愿下滑，预收物业费难度提升，2024年样本公司合同负债同比增速仅2% [71] - 收缴率下降和应收款增长致经营性现金流恶化，2024年多数公司经营性现金流净额差于2023年，保利物业等公司净现比高 [73][76] 如何维持“质价相符”的状态 - 物业费定价难题源于缺乏市场化协商机制，2024年“物业费降价”受关注，政府限价政策执行中易形成恶性循环 [79] - 物业费下调对收入利润影响有限，目前实现降价项目占比不到1%，但影响收缴率 [81] - 物业公司应对措施有提供“质价相符”梯度收费、积极协商灵活退出、增加非住项目占比 [82] 关联方导致的其他潜在影响 - 需关注去化率下降带来的空置问题，物业公司要在收入和现金流间取舍并匹配服务强度 [86] - 部分“保交楼”低质量交付项目带来房修问题，会增加额外成本支出，降低收缴率，影响是阶段性和局部性的 [87] 如何看待行业估值修复的空间 物业公司的估值框架 - 当前主流物业公司估值离散，形成3个梯队，影响估值的核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策 [88][89] - 按PE法估值，大部分物业公司估值基本合理，绿城服务等公司相对低估 [92] 分红将成为估值修复的主导因素 - 不同阶段市场对估值框架关键因素权重不同，当前阶段股东回报指标权重提升 [93] - 可用股息率和分红情况倒推估值上限，5%股息率为底线要求，绝大部分样本公司分红率有提升空间，提升分红率的公司将获更大估值修复空间 [96][97] 投资建议 - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿 [101] - 央国企物企相对更符合要求，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [99]