报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][49] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][49] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企未来更受益 [4][49] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然有效，该城市组合在销售前期反弹时表现更好 [4][49] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][49] 根据相关目录分别进行总结 4月全国房价延续阴跌 - 4月70城新房房价环比-0.1%，同比-4.5%，一线、二线、三线城市环比分别+0.0%、+0.0%、-0.2%，新房价格环比上涨22城，环比下跌45城 [1][11] - 4月70城二手房房价环比-0.4%，跌幅较上月扩大，同比-6.8%，一线、二线、三线城市环比分别-0.2%、-0.4%、-0.4%，二手房价格环比上涨5城，环比下跌64城 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数1.29个百分点，在31个申万一级行业排名第23名 [1][14] - 本周上涨个股39支，较上周减少5支，下跌股数68支 [14] - 本周房地产股涨幅居前五的为*ST坊展、*ST匹凸、空港股份、大千生态、亚太实业，跌幅前五为华夏幸福、万泽股份、深圳华强、格力地产、莱茵体育 [14][19] - 本周重点48家A/H房企中上涨4支，较上周减少9支，涨幅位居前四的为建业地产、绿景中国地产、旭辉控股集团、中梁控股，跌幅前五为华夏幸福、佳兆业、中国金茂、世茂集团、金地集团 [14][22][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积为215.1万平方米，环比提升9.5%，同比提升1.6%，样本一线城市新房成交面积为55.4万方，环比-7.8%，同比+20.5%；样本二线城市为93.7万方，环比+6.3%，同比-17.4%；样本三线城市为66.0万方，环比+36.6%，同比+26.3% [2][24] - 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计582.2万方，同比3.3%；一线城市为165.2万方，同比21.0%；二线城市为260.2万方，同比-12.7%；三线城市为156.8万方，同比21.4% [27] - 今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计4031.3万方，同比6.7%；一线城市为1049.4万方，同比16.8%；二线城市为1909.6万方，同比-0.3%；三线城市为1072.3万方，同比11.2% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计232.6万方，环比增长0.3%，同比增长17.7%，样本一线城市本周二手房成交面积为93.0万方，环比-3.9%；样本二线城市为109.7万方，环比3.1%；样本三线城市为29.9万方，环比4.3% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积为4348.3万方，同比增长31.2%；样本一线城市累计二手房成交面积为1791.2万方，同比+41.0%；样本二线城市为2033.7万方，同比+27.9%；样本三线城市为523.3万方，同比+15.6% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.19 - 5.25）共发行房企信用债3只，环比减少2只，发行规模共计37.99亿元，环比增加1.99亿元，总偿还量96.75亿元，环比增加67.78亿元，净融资额为-58.76亿元，环比减少65.79亿元 [3][43] - 本周房企债券发行以证监会主管ABS（86.8%）为主要构成，以5年以上（86.8%）的债券为主 [3][43] - 本周发行利率有所下降，如25苏州高技MTN004 3年期中期票据（-19bp）较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降 [45] 本周政策回顾 中央政策及消息 - 国务院新闻办公室举行新闻发布会，住建部表示将继续深入推进城镇老旧小区改造工作，财政部加大资金投入并落实税费优惠政策，国家发展改革委2025年中央预算内投资设立城市更新专项，6月底前下达投资计划，金融监管总局制定城市更新项目贷款管理办法 [48] 地方性政策及消息 - 四川成都改善住房消费，释放住房需求，控制新增房地产供应，实施住房用地出让“三色管理”，推进老旧小区、城中村改造，扩大住房公积金使用范围 [48] - 上海扩大美丽家园综合修缮范围，推进老旧小区更新改造，扩大保障性租赁住房供给，支持居民住房需求，落实税收政策，扩大住房公积金适用范围 [48] - 广东完善住房保障机制，健全县域房地产市场发展机制，鼓励采用多种形式支持进城农民购房，健全农房有机更新机制 [48] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司（H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份）、地方国企/城投/化债（城投控股、城建发展、信达地产）、中介（贝壳）、边际催化（金地集团）、物业（华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等） [4][49]