报告行业投资评级 - 推荐（维持）[3] 报告的核心观点 - LPR及公积金贷款利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，降低结构性货币政策工具利率或打开收购商品房定价空间，完善融资制度可保障项目融资等[34][110] - 政治局会议定调巩固房地产市场稳定态势，关注存量政策优化及城市更新工作推进[40][110] - 相对关注有股息率保护标的和困境公司反转，绝对角度若估值低于调整后1x PB股票或具投资价值[40][110] - 新房市场供需环境或较二手房更早改善，关注高品质住宅供给和净租金回报率与房贷利率差及后续降息情况[40][111] - 关注房企风险溢价修复三条主线，关注相关房地产及物业企业[41][111] - 竣工回落或助部分产业链企业重获估值溢价，重视围绕房地产生态链转型及REITs标的布局[64][112] 各部分总结 行业规模 - 股票家数256只，占比5.0%；总市值26417亿元，占比3.1%；流通市值24974亿元，占比3.2%[3] 行业指数 - 1m、6m、12m绝对表现分别为-2.2%、-9.8%、3.2%，相对表现分别为-4.7%、-10.3%、-3.4%[5] 销售情况 - 4月单月销售面积基期调整同比增速-2.1%，整体新房市场热度低位震荡，购房意愿受压制，观望情绪被经贸事件放大，5月1 - 15日销量同比较4月增加6pct至-13%，“贸易五省”销量同比波动大[7][13] - 1 - 4月累计销售面积2.8亿平，累计同比-2.8%；销售金额2.7万亿元，累计同比-3.2%[9] 竣工、新开工及投资情况 - 4月竣工面积基期调整同比增速-27.9%，竣工回落快，预计26年下半年前偏低；新开工面积基期调整同比增速-22.1%，上半年跌幅或收窄，中期或呈紧平衡；房地产开发投资金额基期调整同比增速-11.3%，投资与施工面积同比回落，去库存是房企重要目标[2][42] - 1 - 4月累计竣工面积1.6亿平，累计同比-16.9%；新开工面积1.8亿平，累计同比-23.8%；开发投资额2.8万亿元，累计同比-10.3%[9] 到位资金情况 - 4月到位资金基期调整同比增速-5.3%，“国内贷款”同比高于“新开工”或与融资模式有关，“自筹资金”与“新开工”趋势一致，“销售类到位资金”与“销售金额”同步回落[2][70] - 4月末房地产行业资金链指数112%，处于历史较低水平，部分企业可支配自由现金流有望改善[2] 房价情况 - 4月70城新房房价环比-0.12%，下跌城市增加，一线及二线持平，三线环比-0.20%；二手房房价环比-0.41%；租赁房房租环比持平，同比-0.10%[10][11] 产业链及生态链情况 - 竣工大周期基本结束，产业链配置逻辑或变化，竣工回落预期消化助部分产业链企业重获估值溢价[64] - 重视围绕房地产生态链转型，关注REITs标的长赛道布局及对不动产资管的促进[65][112]