报告行业投资评级 - 看好丨维持 [16] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [9] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [9] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视 [9] - 重视具备区域和产品优势的房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [9] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-1.33%，相对沪深300超额收益为-1.15%，行业排名23/32；年初至今长江房地产指数-6.79%，相对沪深300超额收益为-5.45%，行业排名30/32 [10] - 本周板块表现一般，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [10] 政策 - 中央：持续推进城市更新工作，统筹用好投资加大支持，推进“软建设”，重点推进实施重点工程、加大中央投资支持、创新投融资模式三方面工作 [11] - 地方：上海加快构建房地产发展新模式，扩大老旧小区修缮范围，增加保障性租赁住房供应，落实税收政策促进市场平稳发展 [11] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡 [12] - 37城新房成交面积四周滚动同比+3.1%，较上周+7.1pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+10.5%，较上周-1.3pct [12] - 年初至今37城新房成交面积累计同比+1.5%，19城二手房成交面积累计同比+25.3% [12] - 5月截至23日，37城新房成交面积当月同比+4.1%，19城二手成交当月同比+10.3%，12城新房及二手合计+4.3% [12] 当周热点 - 开发板块产业景气下行，政策宽松预期不强，现房销售政策未落地，整体交易价值不明，具备稳定现金流和潜在高股息的细分领域更具防御和长期配置价值 [13] - 部分央国企物业龙头：业绩增速和收现能力下降，但净利润和现金流仍小幅增长，账面有大量净现金，轻资产业务无明显资本开支，潜在分红能力强，低估值下高股息可期 [13] - 具备优质自持的综合型房企：自持资产创造稳定现金流，再投资动力下降，可转化为分红，开发业务有一定利润体量 [13] - 核心区域的好房企：行业下行时核心区域新房有机会，好房子稀缺，库存压力不大、产品力领先的房企能赚取稳定利润 [13]