报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级）[5] 报告的核心观点 - 短期价格下行压力或加剧，二季度市场较一季度降温，二手房成交量增速下滑，价格下行压力或再次加剧[1][11][12] - 二手房需求分流持续强化，投资端降速未来1 - 2年或延续，投资拐点需价格止跌企稳和多数房企库存去化周期稳定于低位区间[2][13] - 波动率提升可考虑哑铃策略，虽板块估值中枢有下修风险，但配置性价比同步提升，可考虑“高股息商管 + 跨周期开发龙头”策略[3][14] - 政策表态促进房地产行业止跌企稳，基本面拐点或将近，建议优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升等配置方向[5][15] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 短期价格下行压力或加剧，4月商品房销售面积累计同比降幅收窄但单月同比走弱，商品住宅销售均价单月同比年内首次转负且降幅为去年9月以来最大，高频数据显示新房、二手房成交面积同比有变化，价格下行压力或因量能弱势加剧[1][11][12] - 二手房需求分流持续强化，前4月开发投资等指标降速较高，总量投资收缩受存货影响，二手价格下行及新货供给对老货去化冲击短期延续，投资拐点需满足价格和库存条件[2][13] - 波动率提升可考虑哑铃策略，申万地产指数和中华内房股指数估值相对低位但高于去年9月，6 - 8月板块估值中枢有下修风险，可考虑“高股息商管 + 跨周期开发龙头”策略[3][14] 投资建议 - 政策表态促进房地产行业止跌企稳，基本面拐点或将近，增量政策预期持续，配置方向建议优先考虑非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升、二手中介存量交易景气度提升，低估值优质非国企及地方型企业受益政策弹性空间大，标的建议关注未出险优质非国央企、地方国企、龙头央企、优质物管、中介企业[5][15] 成交概览 新房市场 - 5月17 - 23日，60城商品房成交面积288万平，移动12周同比增速 - 7.73%，增速较上期下降5.00pct，月度同比 - 14.27%，相较上月改善2.94pct，分能级看一线、二线、三线及以下城市成交面积及移动12周同比增速有不同变化，二线、三线及以下降幅扩大，一线增幅收窄[19] 二手房市场 - 5月17 - 23日，17城二手房成交面积212万平，移动12周同比增速 + 25.57%，增速较上期下降6.18pct，月度同比 - 1.52%，相较上月下降18.34pct，分能级看一线、二线、三线及以下城市成交面积及移动12周同比增速增幅收窄[27] 土地市场 - 5月12 - 18日，全国土地成交建筑面积2450万平，滚动12周同比增速 - 14.95%，较前期下降5.68pct，分能级看一线、二线、三线城市成交建筑面积及滚动12周同比增速有不同变化，一线、三线成交建面降幅扩大，二线增幅收窄；全国土地成交金额179亿元，滚动12周同比增速 + 3.26%，较前期下降12.35pct；全国土地成交平均溢价率1.37%，滚动12周同比增速 + 4.77pct，分能级看一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率及滚动12周同比增速有不同变化[38] 本周融资动态 - 2025年5月18 - 24日，房企共发行境内债券4只（均为国企发行），境内债发行金额合计0亿元；5月（截至24日），地产债境内、境外债券发行额分别为164.23亿元、0亿元，当月偿还额分别为275.65亿元、237.61亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为 - 111.42亿元、 - 237.61亿元[47] 行业与个股情况 行业涨跌与估值情况 A股市场 - 本周申万房地产指数 - 1.47%，较上周下跌1.15pct，涨幅排名23/31，跑输沪深300指数1.29pct，A股涨幅前三个股为空港股份、亚太实业、南国置业，跌幅前三个股为华夏幸福、万泽股份、三湘印象[54] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数 - 1.01%，较上周下降1.11pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数2.11pct，克而瑞内房股领先指数为 - 2.43%，较上周下跌2.79pct，H股涨幅前三个股为弘阳地产、建业地产、旭辉控股集团，跌幅前三个股为力高集团、佳兆业集团、中国金茂[57] 重要公告概览 - 碧桂园因未按时披露2024年中期报告被交易所公开谴责；万科A与深铁集团签署借款合同并收到42亿元借款，以不超60亿元万物云股票质押；绿地控股张蕴女士退休不再担任职务；华润置地秦虹获委任为提名委员会成员；雅居乐集团更换核数师；首开股份蒋翔宇辞去董事职务；滨江集团13.6亿元竞得地块；华发股份宣布A股每股现金红利；越秀地产附属公司出售股权[64]