报告行业投资评级 - 看好丨维持 [9] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要；应重视具备区域和产品优势的房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [3] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-1.33%，相对沪深300超额收益为-1.15%，行业排名23/32；年初至今长江房地产指数-6.79%，相对沪深300超额收益为-5.45%，行业排名30/32；本周板块表现一般，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [4] 政策 - 中央：国务院新闻发布会介绍“推进城市更新行动”有关情况，按党中央决策部署持续推进城市更新工作，统筹用好投资加大支持，推进“软建设”，重点推进实施重点工程、加大中央投资支持、创新投融资模式三方面工作 [5][15] - 地方：上海发布提振消费专项方案，加快构建房地产发展新模式，打造居住环境，扩大老旧小区修缮范围并推进更新改造，增加保障性租赁住房供应，落实税收政策促进市场平稳发展 [5][15] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比+3.1%，较上周+7.1pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+10.5%，较上周-1.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.5%，19城二手房成交面积累计同比+25.3%；5月截至23日，37城新房成交面积当月同比+4.1%，19城二手成交当月同比+10.3%，12城新房及二手合计+4.3% [6][17] 当周热点 - 开发板块产业景气下行，政策宽松预期不强，现房销售政策推广未落地，整体交易价值不明，具备稳定现金流和潜在高股息的细分领域更具防御和长期配置价值 [1][7] - 部分央国企物业龙头：行业有顺周期属性，业绩增速和收现能力下降，但仍能维持净利润和现金流小幅增长；账面留存大量净现金，治理规范；轻资产业务且大额收并购必要性下降，无明显资本开支；潜在分红能力强，低估值下高股息可期 [7] - 具备优质自持的综合型房企（如华润置地）：自持资产能创造稳定增长现金流，再投资动力下降，可转化为分红，开发业务仍有利润体量 [7] - 核心区域的好房企：行业下行，但核心区域新房有结构性机会，过去限价使好房子稀缺，库存压力不大、产品力领先的房企能赚取稳定利润 [7]