行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 核心观点 - 5月20日住建部等四部委解读《关于持续推进城市更新行动的意见》，我国城市发展应从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，未来将告别“大拆大建”，存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”，预计开发贷、经营性物业贷等利率将进一步降低，会加强对“好房子”等政策支持型项目的扶持 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积205.94万方，本年累计3547.79万方，累计同比+1.5%；近四周平均成交面积177.53万方，同比+1.7%，环比+5% [5][13] - 一线城市近四周平均成交面积56.39万方，同比+25.9%，环比+2.6%；二线城市近四周平均成交面积80.71万方，同比-11.3%，环比+4.6%；三线城市近四周平均成交面积40.43万方，同比+4.2%，环比+9.1% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积7947.8万方，同比-12.9%，环比-0.21%，去化周期16.73个月，一线城市去化周期11.97个月 [5][15] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积251.65万方，本年累计4688.36万方，累计同比+30.1%；近四周平均成交面积211万方，同比+13.8%，环比-4.2% [6][17] - 截至2025/5/12全国城市二手房出售挂牌量指数16.38，环比-1.6%，挂牌价指数154.87，环比-0.08% [6][18] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地92宗，成交33宗；新增供应商服类土地95宗，成交37宗 [6][21] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量0.51 [6][21] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价7141.75元/平方米，溢价率6.65%，环比-0.41pct；成交商服类土地楼面均价1884.5元/平方米，溢价率0.86%，环比-0.14pct [6][21] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.18%，房地产指数跑输沪深300指数1.29pct [7][25] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.8%，恒生综合指数上涨1.13%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.92pct [7][25] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第23，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第11、第14 [27] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的为万通发展（+3.09%）、华联控 股（+1.42%）、中国国贸（+1.36%）；重点港股房地产个股涨幅居前的为绿景中国地产（+2.55%）、太古地产（+1.19%）、中国海外宏洋集团（+1.17%）；重点物业服务企业涨幅居前的为建发物业（+2.38%）、华润万象生活（+0%）、新大正（+0%） [29]