报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本轮一揽子金融政策从供需两端及市场信心等多维度对房地产行业产生积极影响，有望推动销售、缓解企业资金压力、巩固市场信心，促进良性循环 [7] - 4月房地产市场新房和二手房成交价格下降、成交量季节性下滑，土地市场缩量提质，新开工低位运行，待售面积仍面临去库存压力，房企境内债券市场融资净流出、二级市场热度减弱，预计5月呈弱复苏状态 [8][9] 根据相关目录分别进行总结 金融政策情况 - 央行推出三大类十项措施，5月降准0.5个百分点提供约1万亿元长期流动性，下调政策利率0.1个百分点带动LPR同步下行约0.1个百分点，降低公积金贷款利率0.25个百分点 [3][4] - 金融监管总局协同发力，加快出台适配融资制度，推动融资协调机制扩围增效，商业银行白名单贷款增至6.7万亿支持1600多万套住宅建设交付 [4] 政策影响 - 需求端，贷款利率和公积金贷款利率下调降低购房成本，释放刚性需求，金融监管政策支持改善性需求，预计本轮政策叠加效应短期内推动销售 [7] - 供给端，数量型货币政策提供资金支持、降低资金成本，完善融资制度畅通融资渠道、降低融资成本，改善企业资金面 [7] - 市场信心方面，多部门政策传递稳定决心，稳定购房者预期，吸引外部资金，促进市场良性循环 [7] 4月市场情况 需求端 - 商品住宅价格延续下行，三线城市环比降0.20%，4月销售面积及金额同比降2.91%、7.07%，环比降幅大，1 - 4月销售面积2.83亿平方米、销售额2.70万亿元，累计同比降2.80%、3.20% [8][9] 供给端 - 土地市场缩量提质，100大中城市单月成交总价及溢价率下降，核心城市优质地块高溢价，杭州出让金超300亿、平均溢价率31.1% [9] - 4月新开工及竣工面积季节性下滑，4月末商品房待售面积环比降但处历史高位，1 - 4月开发投资规模同比降10.3%，购房者个人按揭贷款、定金及预付款同比降8.5%、3.0% [9] 二手房市场 - 4月70个大中城市二手住宅价格同比降幅连续7个月收窄，环比跌幅略升，环比上涨城市减少，30个重点城市成交面积环比跌9%、同比增6%，1 - 4月累计同比增18% [10] 债券市场 - 4月房企无境外债发行，境内融资规模不大，民营企业美的置业、滨江集团各发行一笔境内中期票据，未新增违约或展期主体 [11] - 5月20日至6月末境内债到期规模290.12亿元，境外市场主要是前期违约或展期房企境外债到期，万科、衢州信安发展有美元债券到期暂无异常 [11] - 4月房企境内债券日均交易量环比下降，成交热度减弱，投资类、高收益地产债平均成交价环比下滑，境外中资房企债券交易价格无大波动 [11][12]