报告公司投资评级 - 对凯德腾飞房地产投资信托（CLAR）的评级为买入 [8] 报告的核心观点 - 凯德腾飞房地产投资信托拟以7亿新元收购新加坡两处物业，预计2024财年每单位派息（DPU）增厚1.36%，维持买入评级，基于股息折现模型（DDM）的目标价为3.06新元 [1][2] - 看好CLAR在商业园区、物流和数据中心的布局，有租金上调空间推动无机增长，且估值接近历史平均水平 [8] 根据相关目录分别进行总结 发生了什么 - CLAR拟以7亿新元收购9 Tai Seng Drive数据中心和5 Science Park Drive商业园区，较2025年5月估值分别折让2.2%和7.0%，首年净物业收入（NPI）收益率分别为7.2%和6.1% [6] - 收购资金来自债务和不少于5亿新元的私募配售所得款项净额，较2025年5月27日成交量加权平均价格（VWAP）折让3.5% - 5.4% [6] - 预计收购将使2024财年DPU增厚1.36%，其中9 Tai Seng Drive贡献1.24%，5 Science Park Drive贡献0.14%（考虑租金调整和递延对价后为0.25%） [6] - 收购被视为“关联方交易”，需获得CLAR股东批准 [6] GS观点 投资论点 - 看好CLAR在商业园区、物流和数据中心的布局，有租金上调空间推动无机增长，预计通过收购和资产提升举措实现增长，估值接近历史平均水平 [8] 价格目标风险和方法 - 基于12个月股息折现模型的目标价为3.06新元（股权成本为7%），下行风险包括工业资产竞争加剧、工业空间需求放缓、外汇风险和利率风险 [9] 其他 - 9 Tai Seng Drive的NPI收益率接近吉宝数据中心房地产投资信托近期在新加坡的收购水平，5 Science Park Drive的NPI收益率在CLAR 2024财年新加坡商业空间资本化率范围内 [10] - 收购加深了CLAR在新加坡和数据中心的布局，将其在新加坡的资产管理规模占比从65%提高到67%，新加坡数据中心投资组合增加83%至超10亿新元，两处物业均有租金上调潜力 [10] - 除拟议收购外，管理层将继续优先进行重建，并在新加坡、欧洲和美国寻找收购机会，今年剩余时间计划剥离超3亿新元资产，股权融资后杠杆率健康，预计今年不再融资 [10] 财务数据 |指标|2024年12月|2025年12月E|2026年12月E|2027年12月E| |----|----|----|----|----| |收入（百万新元）|1,523.0|1,518.6|1,544.3|1,572.3| |息税折旧摊销前利润（EBITDA，百万新元）|970.8|951.6|959.6|967.1| |每股收益（EPS，新元）|0.16|0.15|0.15|0.16| |市盈率（P/E，倍）|16.6|17.4|16.9|16.5| |市净率（P/B，倍）|1.2|1.2|1.2|1.2| |股息收益率（%）|5.6|5.8|6.0|6.2| |净债务/EBITDA（不包括租赁，倍）|6.5|7.1|7.1|7.1| |自由现金流收益率（%）|7.0|6.9|7.5|7.6| [11]