投资评级 - 报告给予Aroundtown SA买入评级 基于12个月EVA价格目标3 30欧元 较当前股价2 69欧元存在22 7%上行空间 [7][10] 核心观点 - 一季度FFO1每股0 070欧元 较高盛预期低8% 但较去年同期持平 主要因运营及其他收入低于预期以及合资企业EBITDA贡献存在季节性因素 [1][6] - 管理层重申2025年全年FFO1指导区间2 8-3 1亿欧元 FFO1每股指导区间0 26-0 28欧元 与Visible Alpha共识数据0 27欧元一致 但较髙盛预期0 28欧元中点低4% [4][9] - 尽管FFO1低于预期 但强劲的同类物业净租金增长及维持不变的全年指引 预计对股价交易影响有限 [4] 运营表现 - 整体投资组合同类物业净租金增长达3 0% 较2024财年2 9%提升10个基点 [2][9] - 分业态来看 住宅净租金增长4 5%（2024财年为4 4%） 办公室增长1 6%（2024财年为1 8%） 酒店增长3 7%（2024财年为2 9%） [2][9] - EPRA空置率维持在7 5% 与2024财年持平 其中办公室空置率12 6%（下降10个基点） 住宅空置率3 5%（持平） 酒店空置率2 6%（持平） 零售空置率13 4%（下降10个基点） 物流/其他空置率7 4%（上升70个基点） [2][9] - 一季度调整后EBITDA为2 511亿欧元 较髙盛预期2 579亿欧元低3% 但较去年同期2 474亿欧元增长1% [5] 财务状况 - 报告负债率（LTV）下降1个百分点至41% EPRA负债率为59%（2024财年为60%） [3][9] - 债务成本维持在2 0% 与2024财年持平 [3][9] - 平均债务期限为3 7年 略低于2024财年的3 8年 [3][9] - 投资组合价值在未进行重估的情况下 因运营增长推动 同类物业价值上升0 8% [3][9] - EPRA每股净资产价值（NTAps）为7 62欧元 较2024年12月底的7 45欧元增长2% 并较髙盛预期7 55欧元高出1% [1][6] 资产处置 - 一季度完成资产处置约1 49亿欧元 接近账面价值 [3][9] - 年初至今已签署处置协议价值约1 4亿欧元 涵盖各类资产类别 [3][9] 财务预测 - 市场估值29亿欧元 企业价值200亿欧元 [10] - 预计2025年收入15 342亿欧元 2026年15 551亿欧元 2027年15 835亿欧元 [10] - 预计2025年每股收益0 28欧元 2026年0 28欧元 2027年0 28欧元 [10] - 预计2025年EPRA每股净资产价值7 88欧元 2026年9 05欧元 2027年9 99欧元 [10]