报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数微跌，经营权类REITs走势强于产权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降，全市场能源、交通、消费类REITs收涨，水利、园区类REITs收跌，中银中外运仓储物流REIT获批，优质仓储物流资产加速入市 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周中证REITs指数收盘价868.35点，周涨跌幅-0.1%，表现强于沪深300指数，弱于中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅+10.0%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 5月30日REITs总市值降至1982亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率0.56%，较前一周下降0.15个百分点 [2] 不同类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、+0.6%；周涨幅最大的项目类型为能源（1.0%）、交通（0.5%）和消费类（0.1%）；周度涨幅前三的REITs为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）、华夏金茂商业REIT（+3.59%） [3] - 保障房REITs交易活跃度最高，区间日均换手率0.9%，成交额占比14.9%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率0.5%，成交额占比25.2% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为中金安徽交控REIT（748万元）、国泰君安临港创新产业园REIT(682万元）、华泰江苏交控REIT(531万元） [3] 一级市场发行 - 截至5月30日，已申报、已问询、已受理、已反馈、已通过待上市、已上市的REITs产品分别有1只、1只、1只、7只、5只、3只 [24] 估值跟踪 - 截至5月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.0%，高于主流固收资产静态收益率 [1][26] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值，相对净值折溢价率偏长期，P/FFO偏短期 [26] - 不同项目类型的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27] - 截至5月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低313BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为212BP [1] 行业要闻 - 中金亦庄产业园REIT启动询价，初始战略配售2.8亿份，占比70%；网下0.84亿份，占比21%；公众0.36亿份，占比9%；询价时间6月5日，区间2.257 - 2.758元/份 [33] - 5月28日，华能国际拟以青岛热电华能青岛项目申请发行REITs，2024年发电量34亿千瓦时、供热量510万吉焦，同比分别增长6.2%和49% [33] - 5月30日，中银中外运仓储物流REIT获批，首发资产覆盖6处核心物流节点，总建筑面积30.54万平方米、出租率95.59%，收益法估值10.97亿元 [4][33]