报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][7][33] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年 [4][33] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][33] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异，品质房企未来更受益 [4][33] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][33] - 供给侧政策有新变化，收储、妥善处置闲置土地等政策是观察落地重要方向，一二线更受益 [4][33] 各部分总结 4月市场小阳春后明显降温，5月销售金额环比微增 - 4月市场小阳春后明显降温，5月因五一假期及城市新增供应量下降，市场不温不火，百强房企销售金额较4月微增 [1][12] - 1 - 5月TOP100房企操盘口径销售金额13137.1亿元，同比降低7.0%，较上月累计同比降低0.2pct；权益口径销售金额10346.4亿元，同比降低6.6%，较上月累计同比降低1.0pct [1][12] - 5月单月TOP100房企操盘口径销售金额2955.5亿元，同比降低7.8%，环比增长3.8%；权益口径销售金额2316.7亿元，同比降低10.0%，环比增长2.4% [1][12] - 1 - 5月TOP31 - 50和TOP21 - 30两个梯队房企累计操盘销售额同比正增，其余梯队负增；TOP31 - 50房企操盘口径销售金额同比增长4.8%最大，TOP21 - 30房企权益口径销售金额同比增长1.7%唯一正增 [2][16] - 对比2025年1 - 5月与去年同期，操盘口径销售的30强门槛增幅最大，10强门槛同比下降0.7%，20强门槛同比下降1.6%，30强门槛同比增长5.3%，50强门槛同比增长3.0%，100强门槛同比持平 [2][27] 企业与城市走势基本一致，TOP40房企中20家累计同比正增 - 单月销售额同比，重点房企中绿城、中海、滨江同比正增，其余多数下降，企业层面无超预期表现，与城市走势基本一致 [3][29] - 5月单月操盘口径销售金额保利发展最高为262.0亿元；单月同比增速TOP40房企有17家正增长，中建壹品同比增长602.1%最佳；单月环比增速TOP40房企有26家正增长，融创中国环比增长360.4%最佳 [29] - 2025年1 - 5月累计操盘口径销售金额保利发展最高为1068.1亿元；累计操盘口径销售金额增速TOP40房企有20家正增长，能建城发同比增长201.7%最佳 [3][30] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][33] - 配置方向可选基本面alpha公司（H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（城投控股、城建发展等）、中介（贝壳）、边际催化（金地集团）、物业（华润万象生活、保利物业等） [4][33]