报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][53] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超2008、2014年且尚在途中 [3][53] - 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3][53] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企未来更受益 [3][53] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [3][53] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3][53] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先沪深300指数2.03个百分点，在31个申万一级行业排名第11名 [1][10] - 本周上涨个股共76支，较上周增长37支，下跌股数为31支 [10] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为万方发展、荣丰控股、绵石投资、华远地产、中珠医疗，跌幅前五为*ST坊展、空港股份、大千生态、亚太实业、广汇物流 [10] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨24支，较上周增长20支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、禹洲集团、富力地产、滨江集团、龙光地产，跌幅前五为时代中国控股、远洋集团、建业地产、融信中国、华夏幸福 [10] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积为241.0万平方米，环比提升11.2%，同比下降11.9% [1][21] - 样本一线城市新房成交面积为68.5万方，环比+23.7%，同比+16.9%；样本二线城市为108.3万方，环比+13.7%，同比-23.9%；样本三线城市为64.1万方，环比-2.9%，同比-11.9% [1][21] - 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计824.7万方，同比0.3%；一线城市为233.7万方，同比25.0%；二线城市为370.1万方，同比-15.3%；三线城市为220.9万方，同比11.2% [26] - 今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计4273.9万方，同比5.5%；一线城市为1118.0万方，同比16.8%；二线城市为2019.5万方，同比-1.9%；三线城市为1136.4万方，同比9.6% [26] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计218.2万方，环比下降6.8%，同比增长8.9% [1][30] - 样本一线城市本周二手房成交面积为96.7万方，环比+3.9%；样本二线城市为93.9万方，环比-15.6%；样本三线城市为27.6万方，环比-7.5% [1][30] - 年初至今累计二手房成交面积为4568.0万方，同比增长30.0%；样本一线城市累计二手房成交面积为1887.9万方，同比+38.8%；样本二线城市为2129.1万方，同比+26.8%；样本三线城市为551.0万方，同比+15.9% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.26 - 6.1）共发行房企信用债5只，环比增加2只；发行规模共计53.10亿元，环比增加15.11亿元，总偿还量91.45亿元，环比减少5.3亿元，净融资额为-38.35亿元，环比增加20.41亿元 [2] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（83.1%）为主要构成，债券类型以一般中期票据（81.0%）为主要构成，债券期限以1 - 3年（81.0%）的债券为主 [2] - 本周发行利率有所下降，如25上海城开MTN001 3年期中期票据（-46bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降 [49] 本周政策回顾 - 上海住房公积金管委会印发《关于上海市住房公积金支持老旧电梯更新有关政策的通知》，7月1日起施行，居民可提取公积金支付电梯更新个人分摊费用 [52] - 深圳住建局发布《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》，配售型保障房实施严格封闭管理 [52] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨等类型公司 [3][53] - 基本面alpha公司包括H股的绿城中国、建发国际集团等，A股的滨江集团、招商蛇口等 [3][53] - 地方国企/城投/化债包括城投控股、城建发展、信达地产 [3][53] - 中介为贝壳 [3][53] - 边际催化为金地集团 [3][53] - 物业跟涨包括华润万象生活、保利物业等 [3][53]