报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][53] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度将超2008、2014年且尚在途中 [3][53] - 地产作为早周期指标有指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3][53] - 行业竞争格局改善逻辑适用，头部国央企等品质房企未来更受益 [3][53] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合销售前期反弹表现更好 [3][53] - 供给侧政策有新变化，一二线更受益，2025年板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [3][53] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动0.9%，领先沪深300指数2.03个百分点，在31个申万一级行业排第11名 [1][10] - 本周上涨个股76支，较上周增37支，下跌股数31支 [10] - 本周房地产股涨幅前五为万方发展等，跌幅前五为*ST坊展等 [10] - 本周重点48家A/H房企中24支上涨，较上周增20支，涨幅前五为旭辉控股集团等，跌幅前五为时代中国控股等 [10] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积241.0万平方米，环比升11.2%，同比降11.9% [1][21] - 样本一线城市新房成交面积68.5万方，环比+23.7%，同比+16.9%；二线城市108.3万方，环比+13.7%，同比-23.9%；三线城市64.1万方，环比-2.9%，同比-11.9% [1][21] - 5月样本30城累计新房成交面积824.7万方，同比0.3%；一线城市233.7万方，同比25.0%；二线城市370.1万方，同比-15.3%；三线城市220.9万方，同比11.2% [26] - 今年累计22周样本30城新房成交面积4273.9万方，同比5.5%；一线城市1118.0万方，同比16.8%；二线城市2019.5万方，同比-1.9%；三线城市1136.4万方，同比9.6% [26] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积合计218.2万方，环比降6.8%，同比增8.9% [1][30] - 样本一线城市本周二手房成交面积96.7万方，环比+3.9%；二线城市93.9万方，环比-15.6%；三线城市27.6万方，环比-7.5% [1][30] - 年初至今累计二手房成交面积4568.0万方，同比增30.0%；一线城市1887.9万方，同比+38.8%；二线城市2129.1万方，同比+26.8%；三线城市551.0万方，同比+15.9% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.26 - 6.1）发行房企信用债5只，环比增2只；发行规模53.10亿元，环比增15.11亿元，总偿还量91.45亿元，环比减5.3亿元，净融资额-38.35亿元，环比增20.41亿元 [2] - 本周房企债券发行主体评级以AAA（83.1%）为主，债券类型以一般中期票据（81.0%）为主，期限以1 - 3年（81.0%）为主 [2] - 本周发行利率下降，如25上海城开MTN001 3年期中期票据利率较之前同类型同期限可比债券降46bp [49] 本周政策回顾 - 上海住房公积金管委会印发通知，7月1日起住宅老旧电梯更新项目居民可提取公积金支付个人分摊费用 [52] - 深圳住建局发布征求意见稿，配售型保障性住房实施封闭管理，购房人退出可申请封闭流转，回购有折旧规定 [52] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司如H股的绿城中国等、地方国企/城投/化债如城投控股等、中介贝壳、边际催化金地集团、物业如华润万象生活等 [3][53]