报告行业投资评级 - 行业投资评级为中性，即基本与沪深300指数持平 [87] 报告的核心观点 - 物业行业当前面临股价下跌、增收不增利、资产减值等困境，但也存在服务性消费提升、智能化应用等发展机遇，部分重点公司被给予增持评级 [9][12][31][84] 根据相关目录分别进行总结 行业市场表现 - 2021年下半年以来，恒生物业服务及管理指数持续走低，部分头部物企2022 - 2024年股价累计下跌，如碧桂园服务累计跌幅达86%，特发服务累计涨幅达100% [8][9] 企业经营状况 - 2022年以来百强物企“增收不增利”现象凸显，重点上市物企营收和利润表现差异较大 [12] - 百强物业在管面积中来自关联方的占比仍高于45%，2024年重点上市物企三方外拓占比普遍较高 [16] - 百强物企非业主增值服务收入均值自2021年以来持续下滑，部分头部上市物企下滑超50% [20] - 2023 - 2024年部分上市物企计提减值规模较大，加重利润压力，如雅生活服务2024年金融资产及合同资产减值达43.3亿元 [31] - 百强物企管理规模增速逐年下滑，部分物企2024年主动退出部分项目，如万物云上半年退出17个盈利能力较低的住宅项目 [36] 行业需求与市场结构 - 2024年招标市场上办公类物业占比接近50%，非住宅物业对专业服务有一定要求，如医院对清洁、消毒等服务要求严格 [38][39] 企业盈利指标 - 2024年百强物业毛利率和净利率继续下滑，基础物业服务毛利率远低于增值服务 [43] 社区增值业务 - 2024年百强物企社区增值服务收入均值同比下滑，物企在社区增值业务战略上进行调整，如融创服务聚焦美居服务实现逆势增长，部分企业收缩零售业务 [48] 消费结构与物业费 - 与美国相比，我国居民消费结构中服务性消费占比较低，中美日物业费占人均可支配收入比例分别为4.8%、6.5% - 32.4%、2.5% [53][55] - 以上海为例，不同项目物业费方差大，价格差异与物业服务差异直接匹配 [58] 智能化应用 - 部分物企在“四保一服”中使用机器人替代人工，如碧桂园服务的零号机器人在保洁业务上优势突出 [63][65] - 合景悠活与腾讯云开发客服大模型，提供超级管家服务模式，AI管家将深度参与生活 [69] 企业规模与分红 - 部分上市物企在手现金规模、在管面积显著领先，行业集中度逐年提升 [73][77] - 2024年部分上市物企有现金分红，且有一定股息率水平 [79] 重点公司盈利预测 - 报告对万物云、华润万象生活等重点公司进行盈利预测，并给予增持评级 [84]