报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月REITs指数回升，中证REITs全收益指数表现更佳，保租房、消费、仓储板块涨幅靠前且估值较高，特许经营权类REITs派息率分化，苏州恒泰保租房REIT首日涨停，还有多只REITs拟上市和扩募 [4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：REITs指数重拾涨势，仓储物流止跌回升 - 5月中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数重拾涨势，分别上涨2.6%、3.0%；今年以来累计涨幅分别为9.8%、12.2%，相对沪深300的超额收益率分别为12.1%、14.5%，相对中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数的超额收益率分别为9.2%、11.6% [4][8] - 5月占比88%的REITs净值累计上涨，平均涨幅4.20%，保租房、消费、仓储物流REITs月度涨幅靠前，分别为6.78%、6.42%、5.25%，个券悉数上涨；生态环保板块连续2个月下跌，5月平均跌幅0.85%；今年以来消费REITs累计涨幅均值33.4%，保租房次之（21.3%） [4][12] - 5月保租房REITs日均换手率为1.38%，其余板块换手率均值皆低于1%，交通REITs5月日均换手率平均仅0.60%，排在末位；自3月起，REITs项目换手率已连续3个月持续下行 [16] - 截至2025年5月30日，特许经营权类中，市政设施类的国泰君安济南能源供热REIT的P/FFO仅7.79倍，位于历史的67.5%分位；能源、水利设施板块的P/FFO相对较高，平均分别为18.08倍、15.14倍，个券估值平均位于历史的88.1%、91.8%分位；生态环保、交通板块的REITs的P/FFO分别位于历史的76.9%、81.1%分位 [19] - 截至2025年5月30日，产权类中，保租房、消费REITs估值相对较高，P/NAV均值双双为1.55倍，分别位于历史的95.1%、96.8%分位；二者中债REITs IRR分别为3.1%、2.3%，相对较低，分别位于历史的2.3%、3.2%分位；红土创新盐田港REIT的P/NAV仅1.0倍，位于上市以来的27.67%分位，其中债REITs IRR为6.30%，位于上市以来的83.6%分位 [23] - 截至2025年5月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.86%、6.28%；产权类中消费REITs派息率TTM相对较高，平均3.00%，保租房相对较低，平均2.49%；特许经营权类中交通、生态环保REITs派息率TTM相对领先，水利设施则相对较低 [27] 一级市场：苏州恒泰保租房REIT首日涨停，1亿资金收益率2.3% - 25年5月无REITs发行，1 - 5月共发行5只REITs，合计募资83亿元；截至目前，合计共发行并上市66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元 [29] - 5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，首日涨停（涨幅30%），网下认购超100倍，无限售安排；5月REITs首日、第4日收盘涨幅分别为30.0%、51.2%，环比分别提升16.5pct、37.5pct；25年以来，REITs上市首日、第4日的收盘价相对发行价“零破发” [33] - 以上市日口径计，25年1 - 5月，0.5/1亿元资金网下合计收益115.18/230.36万元，收益率2.30%；5月无REIT项目首发战配解禁（12个月限售期） [37] - 截至25年5月30日，共13只拟上市REITs正在排队，另有7只REITs拟扩募 [38]