报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 各城市第四代住宅在“好房子、好服务”政策引领下涌现，其基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，去化表现优秀，后续“好房子”理念将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”趋势发展，挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展[8][82] 根据相关目录分别进行总结 四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出 - 第四代住宅概念由清华大学建筑研究院提出，将绿色生态理念注入城市建筑设计，特征是把地面庭院置于高层建筑，让每层住户有公共院落和独立花园[16] - 国内住宅发展经历简易茅草房、农村砖瓦房、城市电梯商品房、第四代住宅四个阶段[16] - 2006 - 2021年国内四代宅政策不断演变，2021年中国工程标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，2023年以来超30城出台四代宅建设标准文件[18][22] 四代宅特点：得房率提升，居住体验优化 花园露台全赠送提高得房率 - 各地政府针对四代宅建筑设计规范出台优惠政策，通过优化设计阳台、空中花园赠送露台面积，减少公摊，提升实际使用面积和居住体验[24] - 以苏州龙湖未来御湖境项目为例，露台有位置、出挑尺寸、面积等设计要求，各城市对露台细化指标标准有差异[24][25] - 广州和西安部分项目最高得房率可达140%，如广州招商林屿境82平户型得房率约128%，西安绿城熙海棠140平户型最大得房率约138%[27] 错层分布，高垂直空间增强采光面积 - 露台采用开敞式错层设计，各地规定露台层高大于2个住宅自然层高，增加采光面积，消除压抑感，使窗地比高于普通住宅，带来丰富空间层次感[32] - 四代住宅露台位置分布有双南向错位分布和南北东西错位分布，如苏州龙湖未来御湖境和西安绿城熙海棠不同户型的露台设计[34] LDKBG一体化，增强无界互动空间 - 第四代住宅因露台加入使可视面最大化，实现“客 - 餐 - 厨 - 阳台 - 花园”一体化游动线，将五大空间一体化，丰富室内动线，实现多区域联动和多元互动[38] 垂直花园体系，展现绿色建筑理念 - 第四代住宅的垂直花园体系让植物在垂直空间生长，呈现立体绿化效果，有排水、防水、阻根层等设计，能改善城市微气候，降低热岛效应，增强生态多样性，在降低碳排放和节约能源上表现卓越[46][47] 市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀 苏州：2025年8个四代宅项目有望入市 - 苏州四代宅主要分布在相城区，2024年是土地供应高峰，2025年待入市约8个，以洋房和小高层业态为主，户型有大户型和100平左右刚需户型，龙湖未来·御湖境2024年9月开盘成交额突破4.5亿元[51][53] 武汉：2024年四季度后集中入市 - 2024年3月武汉下发相关管理细则，准四代宅入市节奏加快，2025年2月部分准四代住宅开盘首日去化率高于传统住宅项目[55][56] 南京：四代宅集中供应带动市场热度回升 - 2024年7月南京发布相关通知，9月以来四代宅产品入市，开发商以品牌房企为主，户型以改善盘为主，去化表现优秀，带动新房楼市热度回升[57][58] 西安：四代宅成交占比近四成 - 2024年大西安区域四代住宅成交面积占比达39%，开盘去化率约36%，高于非四代住宅8pct，在新房市场占主导地位，但市场热度自2024年上半年以来有所下降，各区域报规报建规范有差异[59][62] 好房子趋势：产品力成为核心竞争力 低容积率地块明显增加 - 2024年以来，苏州、南京、合肥等地成交宅地中容积率1.5以下地块明显增加，未来核心城市供应端或涌现更多高品质低密住宅，释放改善居住需求[64] - 2022 - 2024年各能级城市宅地成交平均容积率逐月下降，刚改和改善型产品有望成供应主流[67][68] 建筑新规下得房率提升 - 第四代住宅通过阳台和大型露台提升得房率，多城市出台建筑新规，如北京2025年2月印发相关技术要点，实施后部分户型得房率可从80%提升至90%左右[71] 大户型改善产品更受青睐 - 政策为优质改善型产品创造条件，2024年四房户型产品成交占比同比提升2.8个百分点至29.2%，140平以上户型成交占比同比提升1.7个百分点至18.8%[7][73] - 2022 - 2024年各能级城市四房户型成交占比逐步提升，三四线城市四房需求更高，各能级城市140平以上成交占比逐年提升，二三四线城市110平以上户型成主流成交产品[77] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等[8][82] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等[8][82] - 推荐二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔的企业，如贝壳 - W、我爱我家[8][82]