报告核心观点 REITs获批加快，二级市场表现较好；发行市场中产权REITs发行有优势；二级市场整体上涨且领先股票指数；分红期分红金额可观；不同类型REITs投资价值有差异 [1][2] 发行市场 本期发行情况 - 2只REIT正在发行，中金亦庄产业园REIT预计规模9 - 11亿，华夏北京保障房REIT扩募规模8.3 - 9.5亿 [6] - 3单REITs项目获批待发行，2025年发行REITs平均配售比例0.69%，平均首日涨幅27.39% [6] - 今年已发行7只REITs，数量增17%，规模降26%，涉及五种底层资产类型，产权REITs发行有数量和规模优势 [7] 项目储备情况 - 沪深交易所受理19单REITs储备项目，扩募项目6单，占比32% [9] - 获批3单项目本期获批，新增1单产业园项目，4单项目状态变化含首批两单数据中心项目 [9] - 储备项目中产权REITs 13单，特许经营权REITs 6单 [9] 二级市场 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨29.99%，前三个交易日累计涨52.82% [2][12] - REITs市场产品66只，产权REITs 42只规模1039亿，特许经营权REITs 24只规模936亿 [13] - 本期REITs市场涨1.32%，好于主要股票指数，产权REITs涨0.48%，特许经营权REITs涨2.40% [13] - 今年以来REITs市场涨幅14.82%，领先主要股票指数，产权REITs涨幅17.17%好于特许经营权REITs [14] - 各底层资产类型REITs均上涨，消费基础设施REITs涨幅超31%最好，生态环保REITs涨幅不到1%最差 [14] - 本期REITs交易活跃度较上期上升，整体换手率略有提升 [14] 分红情况 - 本期7只REITs分红4.76亿，2025年REITs市场分红41.25亿，分红收益率2.45%高于股票市场 [25] - 今年特许经营权REITs分红25.38亿，收益率2.77%；产权REITs分红15.88亿，收益率2.19% [25] - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs，REITs成立以来分红比例高 [25][26] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，产权类REITs估值（P/可供分配金额）27.10，保障房REITs估值相对较高 [31] - 经营角度，产权类REITs估值（P/EBITDA）25.20，保障房REITs估值最高，产业园REITs最低 [32] - 过去一年实际分红计算的REITs股息率3.87%，以可供分配金额计算产权类REITs股息率3.89% [32] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，水利设施REITs内部收益率最高，收费公路REITs最低 [35] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [35] 主要政策 - 2025年多部门出台政策支持多领域项目发行REITs，推动REITs市场建设和扩围扩容 [41][43]