基础发行要素 - 中金亦庄 REIT 首发募集份额 4 亿份，询价区间 2.257 - 2.758 元/份，预计募资 10.03 亿元[7] 项目优势 - 汽车产业聚集，租户中汽车制造业租赁面积占比过半，原始权益人运营 57 个产业平台，面积近 400 万平方米，承载企业近 5000 家[2][14][20] - 22 - 24 年营收 0.8/0.98/1.04 亿元，约 90% 来自厂房租赁，净利润 0.11/0.25/0.25 亿元，毛利率和净利率呈上升趋势[2][25][26] - 22 - 24 年出租率 66.74%/83.25%/85.42%，租金小幅提升，N12/N20 项目 24 年底租金 2.84/2.6 元/平方米/天，处于区域中偏高水平[2][33][37] - 25 年预测年化分派率 6.22%，显著高于可比 REITs；项目折现率 7.25%，高于产业园 REITs 平均，资产评估增值 57.46%，低于可比均值[2][45][47] 项目风险 - 租户行业集中度高，汽车和科技服务业租赁面积占比 53.86% 和 34.82%[56] - 租户集中度高，前十大租户租赁面积占比 95%[38] - 部分厂房定制化，N20 项目 1 号楼换租可能有空置期[57] - 估值假设 27 年后出租率 95%，高于当前实际水平[58] - 基金预测分派率高，但土地使用权剩余年限短[59]