根据提供的研报内容，以下是关于量化模型和因子的总结： 量化模型与构建方式 1. 模型名称：REITs估值模型 模型构建思路：采用收益法和市场比较法对商业地产进行估值，结合折现现金流分析和可比REITs的估值指标[4][5] 模型具体构建过程： - 收益法：使用7%的折现率计算未来现金流现值 $PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1+r)^t}$ 其中CF_t为第t期现金流，r为折现率[14] - 市场比较法：选取已上市的5只购物中心类REITs作为可比标的，比较P/FFO、资本化率等指标[14][15] 模型评价：该方法综合考虑了项目自身现金流特性和市场估值水平，但折现率假设对结果影响较大[14] 2. 模型名称：现金流分派率预测模型 模型构建思路：基于历史运营数据和未来租赁计划预测可供分配金额[13] 模型具体构建过程： - 计算2025/26年预计可供分配金额7573/7643万元 - 分派率=可供分配金额/募集资金规模 $分派率 = \frac{可供分配金额}{募集规模} \times 100\%$ 以15.3亿元募资规模测算[13] 模型的回测效果 1. REITs估值模型： - 评估价值15.3亿元，较账面价值减值3.38%[14] - P/FFO倍数22.7-27.74倍，与行业均值24.12倍相当[14] - 资本化率6.09%(2025年)，接近华夏大悦城REIT(6.34%)[15] 2. 现金流分派率模型： - 2025年预测分派率4.95%，显著高于行业均值3.65%[13] - 2026年预测分派率5.00%，维持较高水平[13] 量化因子与构建方式 1. 因子名称：出租率因子 因子构建思路：反映物业租赁情况的稳定性指标[10] 因子具体构建过程： - 计算当期出租面积占比 $出租率 = \frac{已出租面积}{可租赁面积} \times 100\%$ 2022-24年分别为93.04%/95.17%/95.64%[10] 2. 因子名称：租金坪效因子 因子构建思路：衡量单位面积租金产出能力[12] 因子具体构建过程： - 月租金坪效=月均租金收入/可租赁面积 2022-24年分别为65/100/105元/平方米/月[12] 3. 因子名称：租约结构因子 因子构建思路：评估租金收入的稳定性[12] 因子具体构建过程： - 统计"两者取高"租约占比（固定租金与销售额扣点取高） 2024年占比提升至44%[12] - 分析租约期限分布：5年以上租约占比46.17%[11] 因子的回测效果 1. 出租率因子： - 2024年95.64%，低于可比REITs均值97.86%[10] - 历史收缴率100%，稳定性强[10] 2. 租金坪效因子： - 2024年105元/平方米/月，处于周边竞品中游水平[12][13] - 三年复合增长率17.3%，增长显著[12] 3. 租约结构因子： - 前五大租户收入占比13.34%，分散度良好[11] - 2025年到期面积中76.3%已确定续约意向[11]