报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 开发下行周期中，商业地产公司因稳定现金流和较高股息率受投资者青睐，为研究哪些商企具备更强分红潜力与价值保障，从投资性房地产评估审慎性、企业价值低估程度、股息率保障三个维度分析，部分港资商企、华润置地和开发业务风险出清后的部分民营房企，具备显著稀缺性，低利率时代值得重视 [2][6][9] 根据相关目录分别进行总结 哪些商企的投房评估更为审慎 - 市净率不是商业类房企客观估值指标，因多数商企投房按公允值入账且评估标准差异大，导致企业净资产缺乏可比性，可通过【自持租金/已完工投房账面价值】刻画资产评估审慎性，判断净资产是否扎实 [6] - 公允值入账的重点商企 2024 年指标区间为 3.8%-11.2%，境内资产评估资本化率相对境外更高，低线城市相对高能级城市也更高，中国国贸按成本法入账，华润置地和新城控股指标值可达双位数，部分商企也有高个位数，华润置地尤为值得关注 [6] 哪些商企的价值可能被市场低估 - 参照商业类 REITs 约 9%的租金与资产评估值之比，对企业投房统一刻度对比，以观察投房对企业的债务保障和价值贡献 [7] - 用【推算投房价值/有息负债】判断债务保障度，指标越高意味着自持资产对负债更有保障，商业占比高的港资商企整体更有保障 [7] - 用【推算投房价值/市值】判断企业价值低估程度，指标越高意味着自持视角下越被低估，新城控股指标值明显较高，一些优质港资商企与华润置地指标值也较高，存在一定程度低估 [7] - 用【（推算投房价值 - 有息负债）/市值】判断企业价值低估程度，指标越高意味着企业价值越被低估，新城控股和一些开发占比低的港资商企指标值较高，仅就持有型业务而言，这类企业均有一定程度低估 [7] 哪些商企的股息率相对更有保障 - 分红率角度，港资商企普遍更高，依靠稳定自持业绩保障分红兑现 [8] - 股息率角度，港资商企相对更高，自持业务占比高的商企股息率区间达 5%-8% [8] - 稳定性角度，一看自持业绩与分红金额之比，指标越高意味着保障度越好，大于 100%则股息率有提升潜力，包括部分港资商企，以及个别民企开发业务风险释放之后；二看自持业务的成长性，华润置地相对占优；三看非自持业务的净贡献，开发能有一定利润体量且无超额补库压力，如华润置地，能提升分红潜力 [8]