报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 报告的核心观点 - 保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，是养老社区投资主力，保险资金积极参与养老社区和康养产业投资，构建多元化康养生态圈。选取泰康之家、太保家园、太平乐享家作为案例分析，各公司在运营模式、发展现状、盈利模式、基础配套等方面各有特色[4][7] 根据相关目录分别进行总结 参与者多元且各具特色，险企以 CCRC 推动高客经营 - 养老地产主要有保险公司、房地产公司、养老服务运营公司、外企和实业公司等其他投资者四类参与者，各有所长。保险公司是养老社区投资主力，可与其他公司合作实现共赢；房地产公司核心产品是养老公寓，部分拓展 CCRC 养老社区；养老服务运营公司是康养服务和养老设施运营重要供应方[7][8] - 险企进军养老地产具备资金、客源、资源等综合优势，保险资金积极参与投资，构建多元化康养生态圈。截至 2020 年三季度末，10 家保险机构投资 47 个养老社区项目；2022 年商业保险机构养老社区项目 105 个，2023 年 129 个[13][14] - 头部险企销售模式面向高客，采用保险产品与养老社区入住资格及费用挂钩；运营模式普遍为重资产或轻重资产结合；盈利模式为对外出租；社区类型多采用 CCRC 养老社区模式[15][16] 泰康之家 - 运营模式：2009 年成为首家获养老社区投资试点的险资企业，采用重资产自建 CCRC 社区，引入美国 CCRC 持续照护模式并结合中国特色医养结合模式，提供五种生活服务区域[18] - 发展现状：截至 2025 年 4 月 25 日，完成 36 个核心城市 43 个项目布局，22 城 25 家社区运营，在住居民超 16000 人。成熟社区入住率较高，5 家社区居民规模超千人，入住率约 84.9%。泰康医养康宁实体布局深化，大健康体系完善[26][29][31] - 盈利模式：通过“保险+月费”或“押金+月费”形式，以保费或押金回笼资金，以月费维持运营[32] - 基础配套：医疗配套为“一个社区+一个医院”模式，15 地康复医院开业，9 城 10 个安宁疗护病房运营；服务体系为“1+N”多学科照护，护理师团队年轻且学历高[36][38] - 创新城市“养联体”模式：2024 年开始探索社区康养中心布局，打造机构、社区和居家养老三位一体模式，如北京形成多层次养老服务组合[41] 太保家园 - 运营模式：2014 年涉入养老产业，细分养老市场，打造“专属保险产品+高端养老社区+优质专业服务”模式，将 CCRC 与 AIP 模式结合，开发三大产品业务线[44][45] - 发展现状：截至 2024 年末，在 13 个城市落地 15 个项目，9 个开业运营，重资产项目全国布局基本完成。总体入住率约 17.1%，部分社区入住率超 80%，短住、短护业务 2024 年入住超 11 万间/夜[47] - 盈利模式：采用“保险+月费”或“押金+月费”收费，50 年有望实现 5.5%以上年化回报率[56] - 基础配套：医疗配套推动“源申康复”实体医疗机构布局，构建“大健康”服务体系；服务体系注重人才培养，提升五“心”服务[57][59] - 定点合作+外部委托+公建社营，以品牌输出探索轻资产业务：通过定点合作探索轻资产模式，构建金字塔型养老服务模式，进军普惠养老市场，计划到 2030 年轻资产养老床位达 1.05 万张[62][63] 太平乐享养老 - 运营模式&发展现状：2014 年进军养老产业，采用“重中轻”相结合模式，布局“东南西北中”，功能差异化。截至 2025 年 2 月，78 家社区覆盖 27 省 64 市，包括“乐享家”16 家、“乐享游”62 家，还有“乐享居”居家养老业务[64] - 盈利模式：对外出租，通过保险行权或购买会籍入住，费用包括房屋使用费、养老服务费等，护理区采用月费制[70][71] - 基础配套：大健康方面自建、参股与合作相结合，服务体系打造“五心”服务特色[74][78]