报告行业投资评级 - 强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 养老地产参与者多元且各具特色，保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，是养老社区投资主力，以CCRC推动高客经营，选取泰康之家、太保家园、太平乐享家为案例进行分析 [2][5] 各部分总结 参与者多元且各具特色，险企以CCRC推动高客经营 - 养老地产主要有房地产公司、保险公司、专业养老服务运营公司、外企和实业公司等参与者，保险公司是养老社区投资主力，具备综合优势，可与其他参与者合作实现共赢 [5] - 房地产公司有土地资源和住宅开发建设经验优势，核心产品是养老公寓，部分拓展CCRC养老社区 [6] - 养老服务运营公司是康养服务和养老设施运营重要供应方，部分头部公司涉足养老地产项目 [6] - 险企进军养老地产有资金、客户、资源等综合优势，保险资金积极参与养老社区和康养产业投资，构建多元化康养生态圈 [11][12] - 险企销售模式面向高客，采用保险产品与养老社区入住资格及费用挂钩模式；运营模式普遍为重资产或轻重资产结合；盈利模式为对外出租；社区类型多采用CCRC养老社区模式 [13][14] 泰康之家 - 运营模式为重资产自建CCRC社区，打造高品质连锁医养社区，引入美国CCRC持续照护模式和中国特色医养结合模式，推出“幸福有约”保险计划，形成“保险产品+养老社区”商业模式 [16][18] - 发展现状是截至2025年4月，已完成36个核心城市43个项目布局，22城25家社区运营，成熟社区入住率较高，医养康宁实体布局持续深化，大健康体系日益完善 [24][27][29] - 盈利模式是对外出租，通过“保险+月费”或“押金+月费”回笼资金和维持运营，入住资格可通过保费门槛或可退还押金获得，月费因房型和照护等级而异 [30][32] - 基础配套包括自建医院，打造“一个社区+一个医院”模式，提供一站式健康服务，全国15地康复医院开业运营，布局9城10个安宁疗护病房；服务体系为“1+N”多学科照护 [35][37] - 创新城市“养联体”模式，2024年开始探索社区康养中心布局，打造机构、社区和居家养老三位一体模式，如北京形成多层次养老服务组合 [40] 太保家园 - 运营模式是以客户需求为导向，细分养老市场，打造“专属保险产品+高端养老社区+优质专业服务”模式，将CCRC与AIP模式结合，设计三大产品业务线 [43][44] - 发展现状是截至2024年末，已在13个城市落地15个项目，9个开业运营，重资产项目全国布局基本完成，对推动保险主业高净值客户增长有积极作用 [46][53] - 盈利模式是对外出租，采用“保险+月费”或“押金+月费”形式，50年有望实现5.5%以上年化回报率 [55] - 基础配套包括推动“源申康复”实体医疗机构布局，构建“大健康”服务体系；提升五“心”服务，涵盖多方面养老服务，通过多种方式提升服务能力 [56][58][59] - 通过定点合作探索轻资产模式，构建金字塔型养老服务模式，进军普惠养老市场，计划到2030年实现轻资产养老床位1.05万张 [61][62] 太平乐享养老 - 运营模式和发展现状是采用“重中轻”养老生态，“自有+第三方合作”养老社区，截至2025年2月，共78家社区，覆盖27省64市，包括“乐享家”“乐享游”“乐享居”三大业务 [63][64][65] - 盈利模式是对外出租，通过保费门槛或销售会籍+月费收费，不同入住方式和区域费用构成不同 [69][70] - 基础配套是全产业链布局，坚持自建、参股与合作相结合，搭建健康管理服务平台，自建上海太平康复医院 [73][74]