报告行业投资评级 - 看好丨维持 [12] 报告的核心观点 - 随着保交楼成为重点任务，现房销售再次迎来加速推进，后续大概率试点推进、新老划断，同时推出各项配套支持政策 [2] - 现房销售模式下项目周转率下降、利润率承压，短期房企销售规模将明显萎缩，维持规模需额外融资，行业金融属性大幅降低、制造属性显著提高，对地块研判能力和产品力提出更高要求，长期对具备创造超额现金流能力的优质房企构成利好，行业集中度或迎来再次提升 [2] 根据相关目录分别进行总结 政策路径 - 现房销售推进经历从抑制过热到防范风险两个阶段，2014 - 2021年部分城市试点出于抑制市场过热考虑，后续除海南外基本暂缓；2023年以来中央多次强调有序推进，地方试点陆续铺开 [7] - 考虑现实约束，推进路径可能是加强预售资金监管，部分城市或区域加大试点，大概率采取“新老划断”原则，避免住房供给明显波动，配套政策需逐步完善，如延长土地出让金缴纳期限等 [7] 项目分析 - 高能级城市典型项目从预售转现售，净利率从11.4%降至8.6%，累计现金流回正时间从20个月拉长至34个月，IRR从17.3%降至6.4% [8] - 货地比越高、预售条件越严格，IRR和利润率受现售影响越小；完善配套政策可明显降低负面影响，如缩短审批和建设周期、延期土地出让金尾款支付，现售IRR与预售接近，净利率略超 [8][9] - 项目层面，现房销售最大影响是现金流回正时间拉长，周转率、IRR和净利率下降，ROE下行压力大；货地比高或预售条件严的项目受影响小，低能级城市实际影响不能一概而论 [9] 潜在影响 - 对房企，现房销售实施后新拿地难形成供应，短期销售萎缩，中长期维持规模需更多融资支持 [10] - 对行业，短期新增供应受限，库存少的城市受影响大，库存高的城市过渡相对平滑；传统三高模式终结，资金壁垒提高，金融属性降低、制造属性提高，对房企地块研判和产品力要求提高，长期利好优质房企，行业集中度或提升 [10]