报告行业投资评级 - 亚太数据中心行业投资评级为买入 [1] 报告的核心观点 - 科技发展通过驱动需求、提升资产估值和推动股价重估影响房地产行业，当前数据中心行业处于周期早期且被错误定价，有望因盈利实现和货币化而重新评级 [1][3] - 借鉴电子商务对物流资产的影响，数据中心需求增长源于云转型和人工智能应用，预计到2027年需求增长60%，且空置率将低于历史平均水平，租金开始上涨 [3][71] 根据相关目录分别进行总结 电子商务对物流资产影响的经验教训 - 疫情期间，新加坡和澳大利亚电子商务价值约翻倍，渗透率显著提升，物流空置率下降，租金和资产估值增长，物流相关股票股价翻倍，EV/Ebitda从20倍扩大到30倍后回调 [2][20] - 电子商务增长加速仓库需求和净吸收，供应滞后导致空置率紧张，租金上涨，物流周期持续3 - 4年 [20][21] - 投资者偏好和资本分配的转变推动仓储资本价值上升，新加坡仓库资本价值增长37%，澳大利亚悉尼工业土地价值增长3.8倍 [41][48] 将经验应用于数据中心 - 数据中心需求预计到2027年增长60%，主要由人工智能驱动，全球团队预计到2028年1季度空置率将低于历史平均水平，部分市场租金已开始强劲增长 [3][71] - 新加坡数据中心市场供应紧张，租金高，预计短期内将持续；澳大利亚数据中心市场增长潜力大，预计2024 - 2027年复合年增长率为16% [91][93] - 数据中心行业估值未被高估，当前平均12个月远期EV/Ebitda为20倍，低于物流行业20 - 30倍的范围，预计盈利实现和货币化将推动行业重新评级 [106][109] 买入推荐 - 推荐买入Equinix、Digital Realty、Goodman Group、NextDC、GDS、Keppel DC REIT、SUNeVision Holdings、VNET、DigiCo Infrastructure Reit等公司，预计这些公司将受益于数据中心行业的增长 [119] - Keppel DC Reit地理布局有利，有机和无机增长前景良好，预计2025 - 2027财年新加坡租金回报率为26%/21%/15%，DPU增长为6%/8%/6% [120][121] - Keppel Ltd基础设施和数据中心业务有望受益于新加坡电力需求增长和数据中心市场发展，计划将数据中心FUM从90亿新元增长到190亿新元 [134][135] - Goodman Group战略资产组合强大，核心工业业务有望增长，数据中心投资组合将推动发展收益和AUM增长，目标价39澳元，潜在涨幅14% [139][140] - NextDC是澳大利亚领先的数据中心运营商，具有先发优势和企业生态系统，订单充足，当前估值具有吸引力，目标价16.5澳元 [143][144] - DigiCo REIT全球多元化布局，受益于美国和澳大利亚数据中心市场的增长，目标价4.4澳元，基于23倍的目标倍数 [146][148]